Eşya Hukuku Kapsamlı Ders Notu

Not Hakkında Bilgilendirme: Sınava yönelik olarak kitaptan çalışılması tavsiye edilmekte olup, bu nottan çalışarak da eşya hukukundaki hemen her konu hakkında fikir sahibi olmanız mümkündür, not olabildiğince özet şekilde hazırlanmaya çalışılmıştır, fakat vize ve final konularını da kapsamaktadır. İyi çalışmalar dileriz…

 

ZİLYETLİK

  1. GENEL BİLGİLER

Zilyetlik, eşya üzerindeki fiili hakimiyettir. TMK. 973’e göre “Bir şey üzerinde fiilî hâkimiyeti bulunan kimse onun zilyedidir.” Zilyetlik dediğimiz şey, hakkın dış görünüşüdür. Yani hakkı herkes için aleni (görünür) yapan şeydir. Örneğin bir telefonu elimde görürseniz, dersiniz ki bu kişinin bu telefon üzerinde bir hakkı vardır. Bu kira sözleşmesi sonucu bir alacak hakkı da olabilir, mülkiyet de intifa da ama sonuçta bir hakkı var sonucu çıkarırsınız. Zilyetliğin tanımıyla birlikte şunu da bilin. Zilyetlik bir hak değildir, sadece hakkın dış görünüşüdür. Full zilyetlik işleyeceğimiz için zilyetliği kafada oturtun.

Kanuna göre; taşınırlarda zilyetlik mülkiyete karine teşkil eder. Yani taşınır bir mala zilyet olan kimse onun maliki sayılır. Taşınmazlarda ise, tapudaki sicil kaydı mülkiyete karinedir. Tapuda kimin adı varsa o kişi taşınmazın maliki sayılır.

Taşınırlarda ayni hak kazanılması, zilyetliğin kazanılmasına (fiili hakimiyetin kazanılmasına = teslime) bağlıdır.

ROMA HUKUKUNDA zilyetlik için iki unsur vardır: 1) bir şeyde fiili hakimiyeti ele geçirmiş olmak. 2) Zilyet olmak iradesi. Bunu bugün için de zilyetliğin unsurları olarak saymamız mümkündür.

  1. ZİLYETLİĞİN ÇEŞİTLERİ
  2. HAKKA DAYANAN ZİLYETLİK – HAKSIZ ZİLYETLİK

Malikin, rehin hakkı sahibinin, kiracının zilyetliği hakka dayanan zilyetliktir. Hırsızın veya kendine emanet edilen malda, devredenin hakkını inkar ederek mala zilyet olan kişininki haksız zilyetliktir.

  1. İYİNİYETLİ ZİLYETLİK – KÖTÜNİYETLİ ZİLYETLİK

Haksız olan zilyedin, durumu bilmemesi ve bilebilecek durumda olmaması iyiniyetli zilyetliktir. Haksız zilyet durumu biliyorsa veya bilmesi gerekiyorsa kötüniyetli zilyetliktir.

  1. ASLİ ZİLYETLİK – FER’İ ZİLYETLİK (Bu ayrım biraz karışık ve önemli)

TMK madde 974’e göre “Zilyet, bir sınırlı aynî hak veya bir kişisel hakkın kurulmasını ya da kullanılmasını sağlamak için şeyi başkasına teslim ederse, bunların ikisi de zilyet olur. Bir şeyde malik sıfatıyla zilyet olan aslî zilyet, diğeri fer’î zilyettir.”. Yani asli zilyedin var olabilmesi için, mutlaka fer’i zilyet olmalıdır. Fer’i zilyetlik yoksa, malik sıfatıyla hareket eden kimsenin zilyetliği sadece zilyetliktir.

Doktrinde üstün olan görüşe göre, asli zilyetlik için malik sıfatıyla zilyet olmak şart değildir. Bir fer’i zilyet de, başka bir kişiye hak verip zilyetliği devrederse; o kişiye karşı asli zilyet olur.

A ===== B’ye intifa hakkı verdi ve malın hakimiyetini B’ye verdi. A asli zilyet B feri zilyet.

B de ===== C ile kira sözleşmesi yaptı hakimiyeti ona bıraktı. B Asli zilyet C feri zilyet. Yani bu durumda B, A’ya karşı feri zilyet C’ye karşı asli zilyettir. Bu mümkündür baskın görüş bu doktrinde.

  1. DOLAYLI (VASITALI) ZİLYETLİK – DOLAYSIZ (VASITASIZ ZİLYET)

Bir şeyde fiilî hâkimiyetini doğrudan doğruya sürdüren kimse dolaysız zilyet, başka bir kişi aracılığı ile sürdüren kimse dolaylı zilyettir. Bir kişinin mal üzerindeki hakimiyeti başka bir kişinin aracılığı ile oluyorsa, o kişi dolaylı zilyettir. Yok başkasının aracılığı yoksa dolaysız zilyettir. Asli – feri zilyetlik durumu varsa vasıtalı zilyetlik vardır. Örneğin A malik, B’ye kiraladı. A’nın zilyetliği B vasıtası ile sürer yani başkası kullanır. Zilyetliği kendisi değil başkası kullandığı için A vasıtalı zilyet B vasıtasız zilyet olur.

  1. HİZMET ZİLYETLİĞİ (ZİLYET YARDIMCILIĞI) ve BAŞKASI İÇİN ZİLYETLİK

(BU BAŞLIKTA HOCA NE DEMİŞ ONA DA BİR BAKMANIZ LAZIM)

Evdeki hizmetçinin, bahçıvanın, çocukların eşya üzerindeki fiili hakimiyeti zilyetlik değildir. Eşya üzerinde başkası namına ve yararına fiili hakimiyet sahibi bu kişiler zilyet yardımcısıdır. Bunların mal üzerinde hakimiyeti hak ile falan ilgili değildir. Bunlar için, zilyetlikten doğan hak karineleri de söz konusu değildir. Zilyet yardımcılarının iyi niyetle hak iktisabı da söz konusu olmaz (çünkü zilyet değiller zaten.) Bu kişiler ancak zilyetliği fiili savunma (ilerde işlenecek) halinde öngörülen tedbirlerden yararlanabilirler, zilyetlikten doğan davaları kullanamazlar.

Doktrinde, başkası için zilyetlik diye ayrı bir kavram da vardır. Otomobil şoförü, nakliyeci, işçi, satış temsilcisi gibi; hiçbir ayni veya kişisel hakka dayanmadan malı elinde bulunduran kişiler “başkası için zilyet” kabul edilirler ve emin sıfatıyla zilyet sayılırlar. Zilyet adına zilyetliğin korunmasını isteyebilirler.

  1. PAYLI (ORTAK) ZİLYETLİK – ELBİRLİĞİ ZİLYETLİK

Bir mala vasıtasız zilyet olan kişiler birden fazla ise bu kavramlara gidilir. Burada birden fazla kimse tek başına malı bağımsız olarak kullanabiliyorsa (örnek: 1 motosikletin 2 tane aynı anahtarı var ve ikisi ayrı kişide) bunlar ortak zilyettir. Yok bu kişiler bağımsız değil ancak birlikte kullanabilirse elbirliği zilyetlik vardır. Örnek: 1 kasa ancak 2 anahtarın birlikte sokulup çevrilmesi ile açılıyorsa.

  1. ZİLYETLİĞİN KAZANILMASI
  2. ASLEN KAZANMA

Bir şey üzerindeki zilyetlik, önceki zilyetliğe dayanmaksızın ondan bağımsız olarak edinilmişse aslen kazanma söz konusudur. Yani ortada devir teslim olmaksızın zilyetlik kazanımı olmalıdır. Ör: balık avlamak

  1. DEVREN KAZANMA

Bir şey üzerindeki zilyetliğin önceki zilyedin rızasına dayanması halinde, zilyetliğin devren iktisabı söz konusudur. Devren kazanma çeşitleri şunlardır ve bunlar sınavda kesinlikle çıkacaktır.

    1. Şeyin Aynının Teslimi: Kısaca malı böyle elinle teslim etmektir.
    2. Araçların Teslimi: Mala fiilen hakim olabilmek için gerekli araçların teslimi ile zilyetlik devri gerçekleşmiş olur. Örnek: arabanın anahtarını verince zilyetliği bu şekilde veriyorsun. Araçların teslimi; zilyetliği fiilen mümkün kılan teknik imkanların sağlanması demektir.
    3. Zilyetlik Sözleşmesi: Taraflar arasında zilyetliğin devri amacını içeren bir sözleşme olmalı. Örneğin; git benim bahçemdeki portakalları topla dediğimde sözleşme ile devir oluyor. Ne malın elden teslimi, ne de araçların teslimi var.
    4. Temsilciye Teslim: hazır olmayanlar arasında bir devir yapılıyorsa, iktisap edenin temsilcisine teslim edilme ile birlikte zilyetlik iktisap edene geçmiş olur.
    5. Zilyetliğin Teslimsiz Kazanma Halleri (Çok Önemli)
      1. Kısa Elden Teslim: Fer’i zilyet olan kişinin, zilyetlik devrine gerek kalmaksızın zilyetlik çeşidinin değişmesi veya zilyetlik sebebinin değişmesidir.

Örnek: Malik A asli zilyet, kiracı B fer’i zilyet. A malı B’ye satarsa zilyetlik devri olmaksızın bu kez B asli zilyet konumuna çıkar, zilyetliğinin türü değişir.

Örnek 2: A asli zilyet, telefonunu B’ye kiraladı B Fer’i zilyet. A bundan sonra B’ye karşı telefonunu rehin vererek borç para alırsa; B yine Fer’i zilyet olmakla birlikte zilyetliğinin sebebi artık kira sözleşmesi değil rehindir.

      1. Hükmen Teslim: Bir mal üzerindeki hakkını devreden kişi, özel bir sebebe dayanarak zilyet olmaya devam ederse; burada hükmen teslim vardır. Örnek: Pantolon aldın parasını verdin ancak paçaları yapılsın diye dükkanda bıraktın. Veyahut evini Ali’ye sattın ama 2 ay daha oturmak için kira sözleşmesi yaptın. Yani burada hakkı devretme söz konusu olmakla birlikte; ortada özel bir sebepten ötürü zilyetliğe devam etme var.
      2. Zilyetliğin Havalesi: Fer’i zilyet sıfatındaki bir kimsenin elinde bulunan şeyin; asli zilyetliğinin, asli zilyet tarafından başka bir kimseye devredilmesi ve o şeyin yeni zilyede tesliminin feri zilyede bildirilmesidir. Örnek: A evini B’ye kiralamıştır. Burada A asli zilyet B feri zilyet. İşte bu noktada A evini C’ye satarsa asli zilyetlik C’ye geçmiş olacak. B ise feri zilyetliğe devam ediyor. İşte asli zilyetliğin bu şekilde devredilmesine zilyetliğin havalesi diyoruz.
    1. Emtiayı(Eşyayı) Temsil Eden Senetlerin Devri: Bir antrepo veya bir nakliyeciye verilmiş olan eşyayı temsil eden kıymetli evrakın teslimi ile, o emtia üzerindeki zilyetlik de teslim alana geçmiş olur. (Bu ticari hayatla ilgilidir. Örneğin bir malı bir depoya yerleştirir, bunu gösteren belgeyi alıcıya verirsin, alıcı da o belge ile malı depodan çıkarır. Veyahut bir malı gemiye yüklediysen o belgeyi malı teslim alacak kişiye verirsin, o da varış limanında o belgeyi gösterip malı teslim alır. İşte bu hallerde belgenin-senedin verilmesi ile zilyetliğin geçtiğini kabul ediyoruz.)
    2. Zilyetliğin Miras Yoluyla Geçmesi: Mirasın açılması ile, mirasçılar mallara zilyet olurlar. Mirasçılar bundan haberdar olmasa bile zilyet olurlar.
  1. ZİLYETLİĞİN KAYBI

TMK m. 976: “Fiilî hâkimiyetin geçici nitelikteki sebeplerle kullanılmaması veya kullanma olanağının ortadan kalkması zilyetliği sona erdirmez.”(Örnek: paltonu arkadaşında unuttun.) Bu hükmün tersinden şu çıkar: Fiili hakimiyetin sürekli olarak kaybı halinde zilyetlik sona erer.

Zilyetlik kaybı 2 şekilde olur: I) İrade ile: 1 – Zilyetliğin devri, 2 – Eşyayı terk. II) 1 – Çalınma, 2 – kaybedilme, 3 – gasp.

  1. ZİLYETLİĞİN KORUNMASI

Zilyetlik, temelinde bulunana hakka bakılmaksızın her türlü gasp ve tecavüze karşı korunmuştur. Bir fiili durum olarak zilyetliğin 3 ayrı yolla korunması görülür.

  1. Savunma Hakkı
  2. Zilyetliğin Korunması Davası
  3. İdari Yol

Şimdi teker teker bunları görelim:

  1. SAVUNMA HAKKI

TMK 981 uyarınca; zilyet bütün gasp ve tecavüz fiillerini kuvvet kullanarak defetme hakkına sahiptir. Buradaki savunma hakkı, aslında meşru müdafaa hakkının özel bir şeklidir. Burada gasp demek zilyetliğin hukuka aykırı ve rıza dışında sona erdirilmeye, malın alınmaya çalışılmasıdır.

Failin iyi niyetli, kötüniyetli veya kusurlu olup olmaması, hakka dayanıp dayanmaması vs. fark etmez. Fer’i zilyet de bu hakkı asli zilyete karşı kullanabilir. Malın alınmasına kuvvet kullanarak engel olabilir. TMK m. 981/2 uyarınca “Zilyet, rızası dışında kendisinden alınan şeyi taşınmazlarda el koyanı kovarak, taşınırlarda ise eylem sırasında veya kaçarken yakalananın elinden alarak zilyetliğini koruyabilir. Ancak, zilyet durumun haklı göstermediği derecede kuvvet kullanmaktan kaçınmak zorundadır.”

Yani taşınırlarda; i) zorla zilyetliği alanın suçüstü durumda veya kaçıyor durumda olması gerek, ii) zilyet savunma hakkını derhal kullanmalı, iii) bu hak kullanılırken durumun haklı göstermediği bir kuvvet kullanmaktan kaçınmalıdır.

Zilyetin bu hakkını kullanmaması; zilyetlik davalarını açabilmesine etkili değildir.

  1. ZİLYETLİK DAVASI

Burada zilyedin hak sahibi olup olmadığı aranmaksızın; fiili zilyetliğinin dava yoluyla korunması kabul edilmiştir. Bu dava 2 şekilde olur: a. Yeddin (Şeyin) İadesi Davası, b. Tecavüzün Önlenmesi Davası.

          1. Yeddin (Şeyin) İadesi Davası:

Madde 982 – Başkasının zilyet bulunduğu bir şeyi gasp eden kimse, o şey üzerinde üstün bir hakka sahip olduğunu iddia etse bile onu geri vermekle yükümlüdür.

Davalı, o şeyi davacıdan geri almasını gerektirecek üstün bir hakka sahip olduğunu derhâl ispat ederse onu geri vermekten kaçınabilir. (Bu hak alttaki davada yok buna dikkat!!!)

Dava, şeyin geri verilmesine ve zararın giderilmesine yönelik olur.

Bu davada davacının yapması gereken şey, o şeye gerçekten fiilen zilyet olduğunu (yani gasp edilmeden malda hakimiyeti olduğunu) ispat etmektir. Hakkının var olduğunu ispat etmesi gerekmez.

          1. Tecavüzün Önlenmesi Davası:

Bu dava, gasp halinde değil; genellikle saldırı halinde söz konusu olur. Burada da davacının hak sahibi olup olmadığına bakılmaz. Davayı açanın, gerçekten fiilen zilyet olup olmadığını ispat etmesi yeterlidir. Bu davayı da yine; feri zilyetin lehine olarak asli zilyet açabilecektir. Örnek; A villasını B’ye kiraladı. C ise villanın bahçesine moloz döküyor. A da B de davayı açabilir. Tabi yine feri zilyet; kendi hakimiyetinde olan mala karşı asli zilyedin tecavüzü olursa; davasını asli zilyede karşı yöneltebilir.

Zilyet, saldırıya kalkışıldığı takdirde saldırının önlenmesini; saldırı yapılmış ve devam ediyor ise bu saldırının sona erdirilmesini talep ve dava edebilir. Zilyetliğe yapılan saldırı sona ermiş ise; ancak tazminat talep edilebilecektir. Bu tazminat talebi TBK 49’daki haksız fiil hükümlerine tabiidir. Yani hukuka aykırı fiil, kusur, zarar, illiyet bağı gerekir.

BURADA BAHSEDİLEN 2 ZİLYETLİK DAVASININ DA GASP – SALDIRI FİİLLERİNİN VE FAİLİN ÖĞRENİLMESİNDEN İTİBAREN 2 AY İÇİNDE; HER HALÜKARDA FİİLDEN İTİBAREN 1 YIL İÇİNDE AÇILMASI GEREKİR. BUNLAR HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRELERDİR.

  1. ZİLYETLİĞİN İDARİ YOLLA KORUNMASI

Gerçek ve tüzel kişilerin zilyet oldukları taşınmazlara başkası tarafından müdahale edildiği takdirde; o taşınmaz zilyedinin ve ya zilyetler birden fazla ise arasından birinin başvurusu üzerine; o taşınmazın bulunduğu yerin kaymakamı veya valisi tarafından bu saldırı defedilir ve taşınmaz, zilyedine teslim edilir. Başvuru, saldırının yapıldığının öğrenildiği tarihten 60 gün içinde; her halükarda 1 sene içinde yapılmalıdır. Bu süreler hak düşürücü sürelerdir.

  1. ZİLYETLİKTE HAKKIN KORUNMASI (önceki başlık sadece zilyetliğin korunması idi.)

İsviçre ve Türk hukukunda; eğer mal taşınırsa, zilyetliğin bir hakka karine olduğu kabul edilir. Taşınır bir malın zilyedi onun maliki sayılır. Taşınmazlarda ise tapu kütüğüne tescil, zilyetliğin oynadığı rolü üstlenir. Şimdi bu hususu daha detaylı inceleyelim.

  1. ZİLYETLİKTEN DOĞAN HAK KARİNELERİ

i. İlk olarak, taşınır bir malın zilyedi, o şeyin aynı zamanda maliki olduğunu ileri sürebilir.

ii. İkinci olarak; zilyet, zilyetliği altında bulunan şeyin başkasının mülkiyetinde olduğu ve onun kendisine mal üzerinde şahsi veya ayni bir hak verdiğini iddia edebilir. (Fer’i zilyet; bunu asli zilyede karşı ileri süremez. Fer’i zilyetin iddiası yetmez ispat etmesi gerek.

iii. Üçüncü olarak da zilyet; sadece “taşınır malın, malı kendisine verenin mülkiyetinde bulunduğunu, malı kendisinden iyi niyetle aldığını iddia etmesi yeterlidir. Bunlardan istediğini yapabilir.

  1. ZİLYETLİKTEN DOĞAN HAK KARİNELERİNİN HUKUKİ SONUÇLARI

a. Savunma ve hüküm etkisi: Zilyet, hukuki karineye dayanarak, şeye zilyet olmayan ancak dava yolu ile kendi zilyetliğini ve hakkını reddedene karşı sadece zilyetliğini kullanarak hakkını savunma imkanı bulur. Bir taşınırın zilyedi, kendisine karşı açılan her davada üstün hakka sahip olduğu karinesine dayanabilir. Gasp veya saldırıya ilişkin hükümler saklıdır. (Yani karşı taraf hırsızlık ve gasp yoluyla mal benden alındı diyorsa; ben zilyedim o yüzden de malikim karinesine dayanamaz.)

b. İddia ve hüküm etkisi: Zilyetliğe Haklılık Davası = Taşınır Davası = İstirdat Davası

Şartları: Bu davanın şartları seçimliktir. 2 tane var bir tanesi yeterlidir.

i. Şeyin davacının rızası dışında zilyetliğinden çıkmış olması (Unutma, kaybolma, çalınma). Bu durumda davacı, davasını iyiniyetli zilyetlere karşı da kazanır. Ancak irade dışı elden çıkmayı ispatlamalı. Örnek; A’nın kitabı çalınsa ve sonra A o kitabı bir sahafta görse; eski zilyet olduğunu ve irade dışı elinden çıktığını ispat ederse; kitapçı, lehine olan hak karinesini yitirir.

ii. Davacının kötü niyetli olması: Bu durumda şeyin, davacının elinden nasıl çıktığı önemli değildir. Karşı tarafın, taşınırda herhangi bir hakka sahip olmadığını bile bile elinde tuttuğunu ispat etmesi gerekir. Ancak bunun için, davacının o malı daha önceden iyi niyetle edinmiş olması gerek. 2 kötü niyetli kişi arası çekişmede zilyet olanınki tercih edilir.

Davacı: Bu şeye önceden zilyet olan kişi, Davalı: Şeye dava açıldığı anda zilyet olan kişi.

İspat yükü: Davacı 2 şeyi ispat edecek 1) Söz konusu mala önceden zilyet bulunduğunu

2) Elinden irade dışı çıktığını veya karşı tarafın kötü niyetini.

Dava süresi: Davalı iyiniyetli olduğu durumda 5 yıl; kötü niyetli ise süre sınırı bulunmamaktadır.

Özel durumlar: 1) TMK m. 990: Zilyet, iradesi dışında elinden çıkmış olsa bile, para ve hamile yazılı senetleri iyi niyetle edinmiş olan kimseye karşı taşınır davası açamaz. 2) TMK m. 989/2: Taşınır, açık artırmadan veya pazardan ya da benzeri eşya satanlardan iyi niyetle edinilmiş ise; iyiniyetli edinenlere karşı taşınır davası, ancak ödenen bedelin geri verilmesi koşuluyla açılabilir.

c. Zilyetlikten Doğan Karinenin Zilyetliği Geçirme Etkisi: TMK m. 988: Bir taşınırın emin sıfatıyla zilyedinden o şey üzerinde iyi niyetle mülkiyet veya sınırlı aynî hak edinen kimsenin edinimi, zilyedin bu tür tasarruflarda bulunma yetkisi olmasa bile korunur. Burada emin sıfatıyla zilyet dediğimiz şey, önceki zilyedin malı kendi eliyle herhangi bir sebepten bıraktığı zilyettir. (Örnek: kuru temizlemeye bırakılan ceket, arkadaşına emanet ettiğin kitap, bir koli teslime ettiğin nakliyeci). Bu durumun olması için 1) Kazanmanın emin sıfatıyla zilyetten elde edilmiş olması; 2) hak edinen kişinin iyi niyetli olması gerekir.

  1. ZİLYETLİĞİN KORUNMASI DAVASI VE TAŞINIR DAVASI ARASI FARKLAR
  • Zilyetliğin kor. davası hem taşınırlarda hem taşınmazlarda açılabilir. Taşınır davası sadece taşınırda.
  • Zilyetliğin kor. davası sadece zilyetliğe dayanır. Taşınır davası zilyetliğin dayandığı hakka dayanır.
  • Zilyetliğin korunması davasında davalı, zilyetliği zorla alan (gasp eden) veya saldırı yapan kişidir. Taşınır davasında ise davalının böyle nitelikleri olması gerekmez. Eski zilyet, iradesi dışında mal elinden çıktığını ispat ederse; yeni zilyet iyi niyetli bile olsa bu önemli değildir. Yine malı iade eder.
  • Süre bakımından ise; zilyetliğin korunması davalarında hak düşürücü süre öğrenmeden itibaren 2 ay, her halde 1 yıldır. Taşınır davasında ise bu süre, davalı iyiniyetli ise 5 yıl, kötü niyetliyse süresizdir.
  1. TAŞINIR DAVASI İLE MÜLKİYETE DAYANAN İSTİHKAK DAVASI FARKLARI
  • Taşınır davası sadece taşınırlarda açılabilirken; istihkak davası hem taşınır hem taşınmaz olabilir.
  • Taşınır davası bir ayni hak davası değil, zilyetlik davasıdır. Bu nedenle taşınır davasını fer’i zilyet de açabilir. Oysa istihkak mülkiyete dayanır ve yalnızda malik bu davayı açabilir.
  • Süre bakımından taşınır davasında iyi niyetli davalıya karşı 5 yıllık hak düşürücü süre vardır, kötü niyetliye süre sınırı yoktur. İstihkak davasında ise iyi niyet – kötü niyet fark etmeksizin süre yoktur.
  • Davacı bakımından taşınır davası ancak zilyet tarafından açılabilirken; istihkak davasında zilyet olmayan malik de dava açabilir.
  1. TAŞINMAZLARDA HAK KARİNESİ

Zilyetlik, yalnızca taşınırlarda bir hakka karinedir.

Tapuya Kayıtlı Taşınmazlarda; hak karinesi, ve bu hakka dayanarak zilyetlik davalarını açma yetkisi, tapu sicilindeki kayıtta adı yazan kişiye aittir. Tapuya Kayıtlı Olmayan Taşınmazlarda ise; hiç kimse hak karinesinden yararlanamayacaktır.

  1. İADE İLE YÜKÜMLÜ ZİLYEDİN SORUMLULUĞU

Bir dava sonucunda zilyet; egemenliği altındaki şeyi geri vermek zorunda kalırsa (örnek: şeyin iadesi davası, taşınır davası, istihkak davası sonucu olabilir) geri vermenin kapsamı önemli bir sorundur.

Öncelikle iade ile yükümlü zilyet, eşyayı aynen geri verecektir. Peki 1) Ürünler ne olacak, 2) Eğer zilyet masraf yapmışsa ne olacak, 3) şeyin yok olması ya da zarara uğraması durumunda ne olacak?

  1. ÜRÜNLERİN GERİ VERİLMESİ

İyiniyetli zilyet, ürünleri geri vermek ya da tazmin etmekle yükümlü değildir. Kötü niyetli zilyet ise, elde ettiği ürünleri geri verceği gibi, elde etmeyi ihmal ettiği yararları da geri vermekle yükümlü.

Kötü niyetli zilyet, şeyi bizzat kullanmış + ondan bir yarar elde etmişse ne olacak? ( Ecrimisil hali )

Ecrimisil (ÇOK ÖNEMLİ): Ecrimisil durumunda kötü niyetli bir haksız zilyedin bir şeyi kullanması ve ondan yarar elde etmesi vardır. Burada kullanımdan doğan yarar, o kötü niyetli zilyetten istenebilir mi? İstenebilirse dayanağı nedir? Bu konuda çeşitli İçtihadı Birleştirme Kararları vardır.

1931 İçt. Bir. Kar. (İBK): Burada ecrimisil halinin haksız fiile dayanması reddedilmiştir. Ancak ne olduğu, anlamı, niteliği tartışılmamıştır.

1938 İBK: Burada ecrimisilin niteliği kira bedeline benzer olarak kabul edilmiş ve kira sözleşmesi hükümlerinin uygulanması gerektiği söylenmiştir.

1950 İBK: Yargıtay 1938’deki görüşünden dönmüş; ecrimisili kira olarak değil haksız fiil olarak kabul etmiş ve ancak zararın mevcut olması durumunda tazminat istenebileceği söylenmiştir. Buradaki hükmün önemi şudur; kullanmadığım ve kullanmayacağım bir evim varsa ve birisi gizlice o eve girip de yaşarsa; bana zarar vermediği için bir şey isteyemiyorum. 1938 İBK’da isteyebilirdim. Başka örnek de vereyim; örneğin birisi arazimin üzerine moloz dökmüş. İşte burada zarar var diye tazminat isteyebilirim.

Doktrindeki görüşler ise şu şekildedir: 1) Ecrimisil hali bir sebepsiz zenginleşme durumu olarak kabul edilmelidir. Bu bağlamda zilyedin elde ettiği ya da elde etmeyi ihmal ettiği yararlar kavramının içine sokularak tazminat istenmelidir. 2) Ecrimisil, haksız fiil benzeridir. Ecrimisilde tazminat, bir haksız kullanım bedeli olarak görülmeli ve zilyedin zararına bakılmaksızın tazminat istenebilmelidir.

  1. ŞEYİN YOK OLMASI VEYA HASARA UĞRAMASI

İyi niyetli zilyet, eşyanın yok olmasından veya hasara uğramasından sorumlu değildir.

Kötü niyetli zilyet ise yok olmadan ve hasardan sorumludur. Hatta kusuru olmasa dahi sorumludur. Ancak istisnai durum olarak, kötü niyetli zilyet (yani eşya üzerinde hakkı olmadığını bilen veya bilmesi gereken zilyet; eşyanın kime iade edileceğini bilmediği sürece sadece kusurundan sorumludur.

  1. ZİLYETİN EŞYA İÇİN YAPTIĞI GİDERLER

İyi niyetli zilyet, eşya için yapılan zorunlu ve faydalı giderleri isteyebilir. Lüks giderler istenemez. Örnek: telefon için batarya ölmüşse zorunlu giderdir. Faydalı gider ise, eşyanın değerini ve verimliliğini artırmaya yarayan ancak zorunlu olmayan giderdir. Örnek: Telefonun kırık kapağının değiştirilmesi. Lüks gider ise telefonda zor örnek bulunsa da; kapağı sağlam telefona swaroski kapak almak.

Zilyet, zorunlu ve faydalı giderler kendine ödenmedikçe malı iadeden kaçınıp malı alıkoyabilir. Lüks gider istenemez dedik ama istisnası var. Eğer lüks gider, asıl eşyaya zarar vermeden söküp alınabilecek ise; davacı bunların değerini ödemeyi teklif etmedikçe zilyetin bu lüks şeyleri söküp alma yetkisi vardır.

Otomobilin lastiği zorunlu gider, motorun değişmesi faydalı gider; renk değişimi ise lüks giderdir.

Kötü niyetli zilyet ise sadece yapılması zorunlu olan giderleri isteyebilir. Faydalı ve lüks giderler istenemez. Az önce bahsettiğimiz; eğer bu giderler zarar vermeden söküp alınabiliyorsa; davacı bunları ödemeyi teklif etmedikçe zilyetin bunları söküp alabileceği hususu burada da geçerli.

Zilyetin giderlerden alacağı miktar ile; ürünleri iade borcundan ödeyeceği borçlar takas edilir.

TAPU SİCİLİ

Tapu Sicili: Tapu sicili, taşınmaz üzerindeki ayni hakların durumunu devamlı olarak göstermek üzere, Devletin yetkili memurları tarafından ve Devletin sorumluluğu altında tutulan resmi sicildir.

  1. TAPU SİCİLİNE HAKİM OLAN İLKELER

1) Tescil Prensibi: Taşınmaz üzerinde ayni bir hak kurmak ve kurulmuş bir ayni hakkı değiştirmek veya terkin etmek (sildirmek) için kural olarak tapu siciline tescil şarttır. Tescil olmadan hak doğmaz, değişmez, yok olmaz.

2) Alenilik Prensibi: TMK m 928/1 uyarınca tapu sicili herkese açıktır. İlgili olduğunu ispat eden herkes, kendisini ilgilendiren sayfayı ve belgeyi inceleyebilir. Alenilik prensibi, Devletin resmi sicillerine güven prensibinin dayanağıdır. Bu bağlamda tapu sicilindeki kayda iyi niyetle güvenerek bir ayni hak edinen kişinin bu kazanımı korunur. Kimse, tapu sicilinde yazılı bir durumu bilmediğini ileri süremez.

3) Devletin Sorumluluğu Prensibi: TMK m. 1007 uyarınca Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur.

II. TAPU SİCİLLERİ (Asli Siciller – Feri Siciller)

  1. Asli Siciller
  2. Tapu Kütüğü: Kütük defteri, tapu sicilinin bir özeti ve taşınmaz üzerindeki hakların aleni delilidir.
  3. Yevmiye Defteri: Taşınmaz üzerindeki hakların sırasını belirlemeye yarar. Tapu sicil müdürlüğüne yapılan talepler yıl, gün, saat olarak gösterilerek kaydedilir.
  4. Plan: Taşınmazın sınırlarını ve yüzölçümlerini gösteren planlardır.
  5. Kanıtlayıcı Belgeler: Bunlar yevmiye defterine kayıt ve kütüğe tescil edilen hakların dayandıkları belgelerdir. Örnek: Satış sözleşmesi, miras yoluşla geçti ise bunun belgesi, vekaletnameler vs…
  6. Fer’i Siciller: Fer’i sicil diye bir şey olduğunu bilin yeter. Sorarsa kendimi keserim ama yine de bir kaçının adını bilin: Mal sahipleri sicili, alacaklılar sicili, hacizler sicili, vekaletten azil sicili.
  7. TAPU SİCİLİNE KAYDI GEREKEN HAKLAR

TMK madde 1008 uyarınca tapu siciline şu haklar tescil edilir. 1) Taşınmaz mülkiyeti, 2) Taşınmaz irtifak hakları ve taşınmaz yükleri, 3) Rehin hakları.

  1. TAPU SİCİLİNE YAPILAN KAYITLARIN NİTELİK VE ÇEŞİTLERİ
  2. Tescil ve terkin, 2) Şerh, 3) Beyan.
  3. TESCİL VE TERKİN

Tapu sicillerine yapılan en önemli kayıt tescildir. Tescil, bir tasarruf işlemidir. Tapu siciline TMK 1008 uyarınca mülkiyet, irtifak hakları, taşınmaz yükleri ve rehin hakları tescil edilebilir. Ancak taşınmazların kanunda gösterilen istisnalar halinde tescilsiz iktisabı (kazanımı) da mümkün olur. Bu istisnai haller miras, cebri icra, işgal, mahkeme kararı, kamulaştırma ve kanundaki diğer hallerdir.

Tapu siciline tescil için yazılı talep, tasarruf hakkının ispatı, geçerli bir hukuki sebebin varlığı ve bunun belgelenmesi gerekir. Şimdi bunları inceleyelim. (Farklı başlıklarla incelenecek dert etmeyin)

a. Yazılı Talep: Tapu siciline tescil için yazılı talepte bulunulması gereklidir. Talepler; geciktirici ve bozucu hiçbir kayıt ve şarta bağlanamaz. Yazılı talep verildikten sonra; tescilin gerçekleşmesi anına kadar bu talebin geri alınabileceğini kabul etmek gerekir.

b. Talepte Bulunmaya Yetkili Olanlar:

i. Bir ayni hakkın kurulması veya devri söz konusu ise: Bu durumda tescil talebi, ilgili taşınmazın tapu sicilinde kayıtlı maliki tarafından yapılır. Paylı mülkiyet varsa; her bir paydaş kendi payı için tescil talebinde bulunmaya yetkilidir.

ii. Daha önce meydana gelmiş ayni bir hakkın tescili söz konusu ise: Örneğin cebri icra, miras, işgal, kamulaştırma, mahkeme kararı gibi bir işlemle taşınmaz üzerinde bir ayni hak doğmuşsa (bunlar taşınmazda ayni haklar tescille doğar ilkesinin istisnalarıydı); hak sahibi olan kimseler veya onun yerine hareket eden makamlar (mesela cebri icrada icra dairesi) tescil talebinde bulunabilir. BU HALLERDE TESCİL, HAKKI KURUCU DEĞİL BEYAN EDİCİDİR.

iii. Tescilin tadili (değişme – düzeltme) veya terkin (sildirme) söz konusu ise: TMK 1014 uyarınca, Bir tescilin terkin edilmesi veya değiştirilmesi, ancak bu kaydın kendilerine hak sağladığı kimselerin yazılı beyanı üzerine yapılabilir.

iv. Talepte temsil durumu: Yazılı talep, talepte bulunmaya yetkili olan kişi tarafından bizzat yapılabileceği gibi, onun kanuni temsilcisi (veli – vasi) veyahut rızai temsilcisi de temsil talebinde bulunabilir. Ancak vekil taşınmazı temlik etmesi veya taşınmaz üzerinde birine sınırlı ayni hak tanıması için özel yetkiye sahip olması gerekir.

(www.yirmisekiz.net / Hukuk Ders Notlarınız / YirmiSekiz.net

 

Tapu Sicil Nizamnamesi m 17’ye göre “talep hak sahibinin temsilcisi veya vekili tarafından yapılıyorsa, talebi dermeyan eden kişi hak sahibini temsil etmeye yetkili olduğunu gösteren evrakı ve vekaletnamenin tasdiki birer suretini tapu memuruna vermelidir.” Burada temsil yetkisini gösteren evrakın şeklinin ne olması gerektiği sorusu doktrinde tartışmalıdır. Türkiye’de de bazı hocaların desteklediği İsviçre doktrinine göre; buradaki temsil yetkisi kural olarak şekle bağlı değildir ancak temsilci, yetkili olduğunu bir şekilde tapuya ispat etmelidir. YARGITAY İSE 1952 YILINDAN BERİ TEMSİL BELGESİNİN NOTERDE DÜZENLENMESİ GEREKTİĞİNİ KABUL ETMEKTEDİR. TAPU DA BUNU ARIYOR.

c. Hukuki Sebebin Varlığı: TMK m. 1015 uyarınca tapu sicili üzerinde “Tescil, terkin ve değişiklik gibi tasarruf işlemlerinin yapılabilmesi, istemde bulunanın, tasarruf yetkisini ve hukukî sebebi belgelemiş olmasına bağlıdır.” Buradaki hukuki sebep bir satış, bağışlama, rehin sözleşmesi olabileceği gibi bir vasiyetname veya miras (mirasçılık belgesi) olabilir.

Burada hukuki sebebin varlığı – gösterilmesi yetmez. Bu hukuki sebebin unsurlarıyla, şekliyle, her şeyiyle geçerli bir hukuki sebep olması gerekir. Örneğin temyiz kudreti yokluğu sebebiyle aslında geçersiz olan bir sözleşme varsa; burada geçerli bir hukuki sebebin varlığından söz edilemeyecektir.

  1. ŞERHLER

Şerh, geçici bir şekilde kaydedilmesi mümkün ve geçerli olan kişisel haklar için veya ayni haklar üzerindeki bazı tasarruf kayıtlamaları için kabul edilmiş bir tapu işlemidir. Şerhi tescil ile karıştırmamak gerekir. Şerh bir hak doğurmaz; şerh yalnızca bazı nispi haklara belli bir süre için aynilik etkisi verir veya ayni hakkın kısıtlandığı hallerde bunu belirtir. Şerhleri nitelik itibariyle 3’e ayırmamız mümkündür.

  1. Kişisel haklara ayni bir etki kazandırmak amacıyla verilen şerhler.
  2. Malikin tasarruf yetkisinin kayıtlanmasıyla ilgili olarak verilen şerhler.
  3. Muvakkat(GEÇİCİ) tescillerin şerhi.

a. Kişisel haklara ayni bir etki kazandırmak amacıyla verilen şerhler: Kişisel haklar normalde sadece borçluya karşı ileri sürülebilirler. Ancak kanun bazı kişisel hakların şerh edilme yoluyla 3. Kişilere karşı ileri sürülebilmesi imkanı getirmiştir. TMK 1009: Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.

Tapu kütüğüne verilen şerh = Kişisel Hakkın Sona Ermesiyle

== Şerh süresinin tamamlanmasıyla

== Kişisel hak sahibinin şerhi terkin ettirmesiyle etkisini kaybeder.

b. Malikin Tasarruf Yetkisinin Kayıtlanmasıyla ilgili Verilen Şerhler: Malikin tasarruf yetkisi çeşitli sebeplerle sınırlanmış olabilir. Örnek: kanun, resmi karar, hukuki işlem. Tasarruf yetkisine doğrudan kanun ile getirilmiş olan kayıtlamalar ayrıca tapu siciline şerh verilmesine gerek olmaksızın etki doğururlar ve bunlar nolursa olsun iyi niyetli kötüniyetli farketmeksizin her türlü hak iktisap eden kişiye ileri sürülür. Ancak kanunla getirilmeyen sınırlamalar; şerh verilmediği zaman özellikle iyi niyetli 3. Kişilere karşı etki doğurmayacaktır. Aşağıdaki sebeplere dayanan tasarruf yetkisi kısıtlamaları, tapu kütüğüne şerh verilebilir:

1. Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları,

2. Haciz, iflâs kararı veya konkordato ile verilen süre,

3. Aile yurdu kurulması, artmirasçı atanması gibi şerh verilmesi kanunen öngörülen işlemler.

Tasarruf yetkisi kısıtlamaları, şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.

i. Çekişmeli hakların korunmasının sağlanmasına ilişkin mahkeme kararları: Bunun için belli bir taşınmazın talep hakkına konu olması ve isteğin olumlu sonuçlanması halinde tapu değişikliği gerekmesi lazımdır. Örneğin A, taşınmazını B’ye satar ancak devretmez. Bu durumda tescil için dava açan B’nin bunu şerh verdirmesi lazımdır. Aksi takdirde A evi C’ye satsa, B hakkını C’ye karşı ileri süremeyecekti. Bu gibi durumlarda mahkemeden şerh istenir ki hak kaybı yaşanmasın.

ii. Haciz, iflas kararı, konkortado ile verilen süre: Burada önemli olan haciz şerhini bilin yeter. Üzerinde haciz şerhi olan bir taşınmaz, maliki tarafından satılabilir. Ancak haciz konusu borcun alacaklısı, hacizden doğan haklarını eğer haciz şerhi konduysa şerhten sonra hak kazanan 3. kişilere karşı ileri sürebilir.

iii. Aile yurdu kurulması, art mirasçı atanması gibi şerh verilmesi kanunen öngörülen işlemler: Burada kanundan doğan bir sınırlama söz konusudur ve şerh verilirse iyi olur. Ancak şerh verilmese dahi bu sınırlamalar emredicidir, şerh varmış gibi etki doğururlar. Yani ailede mesela koca; aile konutunu satarsa, şerh olmasa dahi bu kanuni sınırlama iyiniyetli – kötü niyetli herkese karşı ileri sürülebilecektir.

c. Geçici (Muvakkat) Tescillerin Şerhi: Şu hallerde geçici tesciller şerh edilebilir TMK m. 1011

i. Bir ayni hakkın korunması söz konusu ise: Haklı bir sebebe dayanmayan tescil (yolsuz tescil) veya 3. bir kişinin tescilden önceki hak kazanımı sebebi ile tapu sicili gerçeği yansıtmıyorsa; sicildeki kayıt düzeltilinceye kadar şerh yoluyla gerçek hak sahibini, iyi niyetli üçüncü kişilerin tapudaki kayda güvenip hak iktisap etmelerinden korumak gerekir. Bu koruma da işte bu geçici tescil şerhi ile sağlanır.

ii. Tasarruf yetkisine ilişkin noksan belge tamamlanması söz konusu ise

iii. İnşaatçı ipoteği söz konusu ise: inşaat yapan müteahhit ve işçilere kanunen verilen bir ipotek hakkıdır. Burada inşaatçı – işçileri alacaklarını alamazlarsa dava açacakları süreye kadar hak kaybına uğramamak için geçici şerh vermelidir.

  1. Beyanlar: Bu kayıtlar, tapu kütüğünün beyanlar hanesine yazılan kayıtlardır. Önemsiz!
  2. TESCİLİN HÜKMÜ (Tescilin olumsuz hükmü + olumlu hükmü total 2 hükmü vardır)
  3. TESCİLİN OLUMSUZ HÜKMÜ

TMK m. 1021 uyarınca “Kurulması kanunen tescile tâbi aynî haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz.” Yani tapuya tescil edilmedikçe, ayni hakkın doğumuna ilişkin hukuki işlemin geçerli bir şekilde yapılmış olması anlam ifade etmez, sonuç doğurmaz.

Bunun istisnası; tescilin kurucu değil de açıklayıcı (beyan edici) olduğu zamanlardır. TMK m. 705/2 uyarınca miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda görülen diğer hallerde hak tescilden önce kazanılır. Ancak bu hallerde de hak sahibi kişinin tasarruf işlemleri yapabilmesi için tescil yapılması gerekir. İşte yapılan bu tescil ise açıklayıcı olur. Tekrar ediyorum kural 1021’deki olan; tescilsiz hak kazanılmaz. Bu paragraf ise o asıl kuralın istisnasıdır.

  1. TESCİLİN OLUMLU HÜKMÜ
  2. Ayni Hakkın Doğumu ve Sırası

Ayni haklar, tescil ile doğarlar. Tescilin olumlu hükmü temel olarak budur. Aynı zamanda tapu siciline yapılan tescil; ayni hakların sırasını da belirler.

  1. Tescilin Sebebe Bağlı (İlli) Bir İşlem Oluşu ve Bunun Sonuçları

i. Genel olarak: Ayni haklar tescil ile doğar dedik, ancak tescilin ayni bir sonuç doğurabilmesi için geçerli bir hukuki sebebe dayanması gerekir(buna sebebe bağlılık diyoruz). Tescilin, tescilin tadiline veyahut terkine temel olan bir hukuki işlem yoksa, veya bu hukuki işlem geçerli değilse, veyahut da ortada bir yazılı tescil başvurusu yoksa; buna rağmen tapu kütüğüne düşülen kayda rağmen hak durumunda bir değişiklik olmaz. Yani örneğin A’ya ait taşınmazın B adına tescilinde; tescilin dayandığı hukuki sebep (örneğin satış sözleşmesi, bağışlama), ehliyetsizlik, şekil eksikliği, muvazaa, hata, hile, korkutma, vekaletnamenin sahte oluşu gibi bir nedenle geçerli değilse sebebe bağlılık yoktur. Burada tapuda B adına kayıt düşülmüş olsa bile hukuken B, mülkiyet hakkına sahip olmamıştır. Hak tapu defterinde B’de gibi görünür ancak malik A’dır. İşte bu durumda A’nın, yeniden hak sahibi görünmesi için önünde belirli zorluklar vardır. TAPUDA B LEHİNE YAPILMIŞ BU SAKAT TESCİLE YOLSUZ TESCİL DENİR!

B adına tescil yapılmış ancak B aslında hak sahibi değilse, yani yolsuz tescil durumunda; B iyiniyetli olması halinde yani tapudaki tescilin sebebe dayanmadığını bilmemesi ve bilmesi gerekmemesi halinde; tescilin üzerinden 10 YIL GEÇMEKLE (Artı belli şartlar da var) , OLAĞAN ZAMANAŞIMI İLE MÜLKİYETİ KAZANIR.

Yolsuz bir tescil sonucu hakları ihlal edilen kişi (Olayda A), tapu sicilindeki kaydın gerçek hukuki duruma uygun olarak düzeltilmesini isteyebilir. Bu düzeltme, TARAFLARIN ANLAŞMASI YOLUYLA VEYAHUT DAVA YOLUYLA OLABİLİR.

ii. Yolsuz Tescilin Tarafların Anlaşmasıyla Düzeltilmesi: Burada tarafların, mülkiyet devrinde olduğu gibi, yolsuz tescili saptayan ve tescilin sebebe bağlı olmadığını söyleyen bir resmi sözleşme yapması gerekir. Aynı zamanda tapuda malik görünen kişinin, yaptıkları bu sözleşmeye dayanarak, yazılı tescil talebinde bulunması gerekir. Yani aslında dış görünüşü itibariyle tapuda ayni hak devri nasıl yapılıyorsa öyle yapılır tarafların anlaşması yolunda.

iii. Yolsuz tescilin dava yoluyla düzeltilmesi: TMK 1025 uyarınca haklı bir sebep olmaksızın yapılan tescil veya tescilin tadili veya terkin ile hakları ihlal edilen kişi; dava yoluyla bunun düzeltilmesini isteyebilir. Buna tapu kaydının düzeltilmesi (tashihi) davası denir. Hakim burada tescilin sebebe bağlı olmadığını, yani tescilin dayandığı hukuki sebep olmadığını tespit ederse tapu sicilini buna göre düzeltir.

Davacı: Bu davanın davacısı yolsuz tescil ile hakları ihlal olan malikler veya sınırlı ayni hak sahipleri tarafından açılabilir. Başka kimseler menfaati olsa dahi dava açamaz. Örnek: A taşınmazını B’ye satsa ancak yanlışlıkla C lehine tescil yapılsa, burada hakları ihlal edilen kişiyi A sayıyoruz. A dava açacak B açamaz.

Davalı: Yolsuz tescilden dolayı hak sahibi görünen kişi yani tescilden yararlanan kişidir. Burada şu durum önemlidir. Yolsuz tescil var. Ancak bu yolsuz tescil üzerine yolsuz tescille hak sahibi görünen kişi taşınmazı 3. bir kimseye devrederse ne olacak? Bu hususu birazdan inceleyeceğiz.

Bu dava hakkı zamanaşımına uğramaz.

Davalının itiraz ve def’ileri: Burada iyiniyetle 10 sene geçmişse tescilden sonra; yolsuz tescil kimin adınaysa o kişi olağan aşımı ile mülkiyeti kazanır. Böyle bir durum varsa davalı artık davacının hak sahibi olmadığını ileri sürebilir. Ayrıca bazı hallerde sakat olan dayanak işlem sonradan geçerli hale gelmiş olabilir. Örneğin hata, hile, korkutma durumunda (öğrenmeden 1 yıl) veya gabin durumunda (öğrenmeden 1 yıl herhalde 5 yıl) kişi hak düşürücü süreleri geçirmiş ise artık sözleşme geçerli bir sözleşme haline gelir. Bu durumlar varsa mesela; davalı bunu ileri sürüp artık işlemin geçerli olduğunu söyleyebilir.

  1. İyiniyetli Üçüncü Kişilerin Korunması (Tapu Siciline Güven Prensibi):

TMK 1023: Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.

  1. Şartları

i. İyiniyet, tapu sicilindeki yolsuz kaydın doğruluğuna ilişkin olmalıdır.

ii. Bir ayni hak kazanılmalıdır.

iii. Kişi iyiniyetli olmalıdır. Yani kişinin ayni hak kazanırken gerçek hak durumunu, tapunun yolsuz tescil olduğunu bilmemesi ve bilebilecek durumda olmaması gerekir.

  1. İyiniyet Sahibi 3. Kişilerin Korunmasının Sonuçları

İyiniyetli 3. kişi, tapu kütüğüne güvenerek ayni hak iktisap ettiği takdirde; tapu kütüğündeki kayıt doğru, tam, eksiksiz kabul edilir ve yeni hak durumları buna göre belirlenir. Tapu kütüğü ile bağdaşmayan her hak bu durumda son bulur. Yani A’nın taşınmazında B adına yolsuz tescil vardı. B bunu C’ye sattı C de tapudaki kayda iyiniyetle güvendi dersek; artık tapudaki kayıt doğru kabul edilecek ve C mülkiyeti kazanmış olacaktır. Burada tapu ile bağdaşmayan her hak sona erer yani burada A’nın mülkiyet hakkı son bulur.

  1. Çifte Tapu Durumu

Çok istisnai olsa da, bir taşınmaz için iki veya çok kişi adına tapu sicilinde ayrı ayrı kayıtlar yani ikiden fazla tapu olması halinde ne olacaktır? Bunun sebepleri vardır ancak önemli değil, soruda çifte tapu olduğunu anlayacağınız bir şeyi zaten hoca verecek o yüzden bizim için sonucu önemli. Yani 2 ayrı tapu varsa ve 3. kişi gelip bu tapu sicillerinden birine (özellikle de yanlış olana) iyi niyetler güvenerek mülkiyet veya sınırlı ayni hak kazanırsa ne olacak? Bu konuda iki görüş vardır:

  • TMK 1020 uyarınca tapu sicili alenidir ve kimse tapu sicilinde kayıtlı bir hususu bilmediğini iddaa edemez. Bir taşınmaz için birden fazla tapu varsa, 3. kişinin bu kayıtların hepsini bildiği kabul edilir. Böyle bir durumda geçersiz tapuya dayanarak hak iktisap eden kişi iyi niyet iddiası ileri süremez. Çifte tapu halinde ancak gerçek hak sahibinden ayni hak kazanılabilir.
  • Bu görüş şunu söyler: Her taşınmaz için normalde tek kayıt bulunur. TMK 1020 hükmü bu çerçevede anlaşılmalı ve uygulanmalıdır. 3. kişi, belli bir taşınmaz için başka bir kayıt olmadığını kabul etmek hakkına sahiptir. Ayrıca aynı taşınmaza ilişkin değişik kayıtların bulunup bulunmadığına ilişkin bir araştırmaya maddi imkan da yoktur. Bu halde, geçersiz olan tapuya iyi niyetle güvenerek bir ayni hak iktisap eden kimsenin TMK 1023’te öngörülen tapu siciline iyi niyetle güvenerek ayni hak kazananın korunması hükmüne göre korunması gerekir.
  1. Kötü Niyetli Üçüncü Kişilerin Durumu

TMK 1024 uyarınca, yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kimseler bu tescile dayanamaz. Böyle bir durumdan ötürü hakları ihlal edilen kişi, doğrudan doğruya kötüniyet sahibi 3. Kişilere karşı tescilin yolsuzluğunu iddia eder. Tapu sicilinin düzeltilmesi (tashihi) davasıyla tapu kaydını düzeltir. Burada bir şey de şudur: Kötüniyetli kimselerin mirasçılarına karşı da bu dava açılabilir. Bu halde, miras yoluyla kötüniyetin de geçeceği kabul edilecektir.

  1. TAPU SİCİLİNİN TUTULMASINDAN DOĞAN ZARARLARDAN SORUMLULUK
  2. DEVLETİN SORUMLULUĞU

TMK 1007/1 uyarınca “Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur.” Yani devlet; tapu sicil müdürü ya da memurunun veya bunların yetkili ve yetkisi olarak kullandığı yardımcı kişilerin; tapu sicilini hukuka aykırı bir şekilde tutmasından doğan tüm zararlardan sorumluluktur.

Yukarıdaki hüküm uyarınca, üçüncü kişilerin fiilleri sonucu oluşan zararlardan devletin sorumlu olup olmayacağı doktrinde farklı görüşlere yol açmıştır. Örneğin X kişisi, malik A’nın kendine vekalet verdiğini gösteren noterde düzenlenmiş gibi görünen ancak sahte bir vekaletname ile A’nın malını C’ye satsa ne olur? 1955 yılında Yargıtay önce, 3. kişilerin yaptığı fiillerden devletin sorumlu olmayacağını söylemişse de 6 ay sonra kararını düzeltmiş ve devlet sorumludur demiştir. Keza burada sahte vekaletname zarar doğurmamakta; sahte vekaletnamenin tapudaki işleme dayanak yapılması ve buna dayanıp tapu devrine izin verilmesi zarar doğurmaktadır. 1955 zımbırtısını öğrenip sınavda yazarsanız (tabi böyle bir vekaletname olayı çıkarsa) Alex olursunuz.

DEVLETİN SORUMLULUĞUNUN ŞARTLARI:

  1. Maddi bir zararın doğmuş olması: Burada bilinmesi gereken şey şudur, tapunun düzeltilmesi davası ile bir şeyler bertaraf edilebiliyorsa burada daha zarar doğmamıştır. Bu zarar kabul edilmez. Tapu artık düzelemeyecekse, mesela artık birisi tapu siciline iyi niyetle güvenip hak iktisap etmişse ancak zarar doğmuş sayılır.
  2. İlliyet bağı olmalıdır: Tapu sicilinin hukuka aykırı tutulması ile zarar arası uygun illiyet olmalı.
  3. Kusur aranmaz: Devlet, bu durumda kusursuz sorumluluğa sahiptir. Yani kendinin ve organlarının hiçbir kusuru olmasa da ortaya çıkan zarardan sorumlu tutulacaktır.
  4. Zarar görenin kusuru dikkate alınır: Zarar görenin kusurlu davranışı da zararın doğmasında etkili olmuş veyahut zararın artmasına neden olmuşsa; bu halde devletin ödeyeceği tazminat azaltılabilir veya kaldırılır. (Bu borçlar kanunu hükmü zaten genel hüküm akılda bulunsun)

ZAMANAŞIMI: TBK’daki genel zaman aşımı kuralları uygulanır. Zararın ve sorumlunun öğrenilmesinden itibaren 2 yıl, her halde zararın doğmasından 10 yıl içinde zamanaşımına uğruyor.

GÖREVLİ YETKİLİ MAHKEME: Tapu sicilinin yolsuz tutulduğu Asliye Hukuk Mahkemesidir.

DEVLETİN KUSURLU MEMURA RÜCU HAKKI: TMK 1007/2 uyarınca “Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder.” Bunun için devlet, zararı ödedikten sonra rücu davası açarak görevlilere rücu edecek. Zamanaşımı süreleri devletin tazminat ödemesinden başlar yine 2-10 yıldır.

  1. TAPU SİCİL MÜDÜR VEYA MEMURUNUN SORUMLULUĞU

Türk Borçlar Kanunu madde 49’daki haksız fiil hükümleri uyarınca ortada 1- Hukuka aykırı fiil, 2- Kusur (kast – ihmal), 3- Zarar, 4- İlliyet bağı varsa burada haksız fiil vardır ve haksız fiille bir kimseye zarar veren kişi, verdiği zararı tazmin etmekle yükümlüdür. Devlet memuruna açılacağı için bu dava yine devlete açılacak tabii ancak bu kez TMK 1007/1’i değil TBK 49’u ileri süreceğiz. Çok pratik veya mantıklı değil aslında kabak gibi 1007/1 yerine TBK 49’u kullanmak ama bu da var bilin istedim.

MÜLKİYET

  1. MÜLKİYET KAVRAMI

TMK’da mülkiyetin tanımı yoktur. TMK 683’e göre “Bir şeye malik olan kimse; o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak bulunduran kişiye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir.” Bu bağlamda, mülkiyet hakkı; kişiye bir mal üzerinde kullanma, yararlanma, tüketme + malı haksız olarak bulundurana karşı ise istihkak + elatmanın önlenmesi davası açma yetkisi veren ayni haktır.

  1. MÜLKİYETİN SAĞLADIĞI YETKİLER

1. Olumlu Yetki: Roma hukukundan gelen ayrıma göre; mülkiyetin sağladığı yetkiler 1) kullanma (usus), 2) semerelerinden yararlanma (fructus) ve 3) tasarruf etme – tüketme (abusus) yetkisidir. Bu yetkilerin hukuk düzeninde getirilen sınırlamalara uygun olarak kullanılması gerekir.

2. Olumsuz Yetki: TMK 683/2’de; mülkiyet hakkı sahibinin, malını haksız olarak elinde bulundurana karşı istihkak ve elatmanın önlenmesi davalarını açabileceğinden söz etmektedir. Ayrıca malik, mala zilyet bulunduğu durumda zilyetlik davalarından yararlanabilir.

a. İstihkak Davası: Bu dava, malikin doğrudan doğruya mülkiyete dayanarak malın haksız zilyedine karşı açtığı bir iade davasıdır. Taşınır bir malsa, dava sonunda alınacak kararın icrası ile iade gerçekleştirilir. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlarda, taşınır hükümleri uygulanır. Hak devam ettiği sürece; bu dava için zamanaşımı süresi yoktur.

Tapuya kayıtlı taşınmazlarda ise bu davanın yerini tapu tashihi (düzeltilmesi) – veyahut tapu iptali ve tescili – davası alır. Gerçek malik tarafından yolsuz tescil vasıtasıyla tapuda malik gibi görünen kişiye karşı açılır.

b. Elatmanın Önlenmesi Davası: Malikin, mülkiyet hakkına yöneltilen haksız bir tecavüzü önlemek ve buna son vermek için açtığı davadır. Haksız bir müdahale olması yeterlidir, davalının kusuru aranmaz. Eğer malik bir zarara uğramışsa, elatmanın önlenmesi ile birlikte tazminat isteyebilir.

Bu davanın şartı zilyetliğe saldırıdan doğan davaya (tecavüzün önlenmesi davası) nazaran daha ağırdır. Keza zilyetlikteki tecavüzün önlenmesi davası için hak sahibi olduğunu değil, zilyet olduğunu ispat etmek yeterliydi. Ama mülkiyete dayanan davalarda dava açan kişinin; hak sahibi olduğunu ispat etmesi gerekmektedir.

  1. MÜLKİYETİN KONUSU VE KAPSAMI

Mülkiyetin konusu eşyadır. Kendi başına bir bütün oluşturan şeylere basit eşya denir. Birden fazla eşyanın fiziki varlıklarını kaybetmeden birbirine bağlanması ve eşyadan bu şekilde yararlanması vardır. Şimdi de onu işleyeceğiz. Buradaki ayrımımız; bütünleyici parça, eklenti ve toplu eşya olacak.

1. Bütünleyici Parça: TMK 684/2’ye göre “Bütünleyici parça, yerel âdetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır.” Tanımdan anlaşıldığı gibi en az iki şeyin birleşmiş olması gerekir. Şartları:

a. Maddi bağlantının sıkı olması: m. 684/2’deki bütünleyici parçadan söz edebilmek için ilk ihtimal; maddi bağlantının sıkı olması; asıl şeyden ayrılması ancak asıl şeyin yok olması, zarar görmesi ve değişikliğe uğraması ile mümkün olması gerekir. Otomobilin motoru, direksiyonu bütünleyici parçadır. Çünkü motorunu çıkarınca o araba işe yaramaz olur. Sıkı bir maddi bağlantı için; hem dış bağlılık hem iç bağlılık gerekir. Dış bağlılık o malların birleşmiş olmasıdır. İç bağlılık ise; bütünleyici parçanın, asıl şeyin niteliğine uyması ve onun ekonomik fonksiyonu ile normal bir bağlantısının olmasıdır. Örneğin dairenin içinde yere çakılı 3 metrelik kale direği varsa; burada dış bağlılık vardır ama iç bağlılık yoktur. Ama örneğin kalorifer tesisatında hem dış hem iç bağlılık vardır. En tatlı örneklerden biri bu noktada gözlük çerçevesi ve camı olmaktadır. Burada hangisinin asıl şey hangisinin bütünleyici parça olduğuna takılmayın, bence de hocaya göre de çerçeve asıl eşya, cam bütünleyici parça. Ama dandik bir çerçeveye 1000 dolarlık cam takmışsan orada hangisi hangisi diye tartışılabilir. VEYA

b. Yerel adete uygunluk: Yerel adete, genellikle maddi bağlantının sıkılığı yönünde tereddüt olunca başvurulur. Asıl şeyle ekonomik bir birlik halinde bağlı şeyin, bütünleyici parça haline gelip gelmediğini belirlemek için yerel adete bakılır. Örnek; bir evin kombisinin bütünleyici parça olup olmadığına yerel adet karar verir. Aklınızda bulunsun bence kombi bütünleyici parça değil eklentidir.

Bütünleyici Parçanın Sonucu: “Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur.” Bu cümleyi biraz deşersek 2 önemli sonuca daha gideriz: 1) Asıl şey üzerinde kurulan ve kurulacak ayni haklar; + ayni hak devirleri, bütünleyici parçayı da kapsar. Örneğin araziye bina yapılınca; arazinin devri binanın da devri olmaktadır. 2) Bütünleşme daha gerçekleşmeden önce bütünleyici parça üzerinde kurulmuş bulunan ayni haklar; o şey bütünleyici parça olduktan sonra sona erer.

Burada 685. Madde hükmünü de verelim: “Bir şeyin maliki, onun ürünlerinin de maliki olur. Ürünler, dönemsel olarak elde edilen doğal veya hukukî ürünler ile bir şeyin özgülendiği amaca göre âdetler gereği ondan elde edilmesi uygun görülen diğer verimlerdir. Doğal ürünler asıl şeyden ayrılıncaya kadar onun bütünleyici parçasıdır.” Yani koyunun içindeki sütü, ağaçtaki meyve, maden ocağındaki kömür vesaire bütünleyici parça oluyor.

2. Eklenti: TMK 686/2’ye göre; Eklenti, asıl şey malikinin anlaşılabilen arzusuna veya yerel âdetlere göre, işletilmesi, korunması veya yarar sağlaması için asıl şeye sürekli olarak özgülenen ve bir şekilde asıl şeye bağlı kılınmış bulunan TAŞINIR eşyadır. ŞARTLARI:

a. Objektif Şartlar:

aa. Eklentinin taşınır bir eşya olması gerekir.

bb. Asıl şeyle eklenti arasında dış bağlılık bulunmalıdır: NOT: Eklenti geçici ayrılmakla nitelik kaybetmez.

cc. Eklenti, asıl şeyin ekonomik amacına hizmet etmek üzere ve devamlı olarak özgülenmiş olmalıdır: Yani bir şekilde bu eklentinin bir faydasının bulunması gereklidir. Bu aşamada eklentiye örnekler verirsek örneğin fabrikadaki makineler eklentidir. Otelin mobilyaları eklentidir (ev değil). Bir villanın jenaratörü eklentidir. Baba örneklerden; gözlük kabı bir eklentidir. Yine, telefonun şarj aleti bana göre eklentidir.

b. Subjektif Şart:

aa. Malikin anlaşılabilir arzusu: Malikin bu eşyayı eklenti haline getirme arzusu bulunmalıdır. (SAÇMA)

bb. Yerel adetler: Malikin anlaşılabilir arzusu yoksa, o zaman yerel adete göre o eşyanın eklenti olup olmadığına karar verilecektir.

Eklenti Olmanın Sonucu: TMK 686/1’e göre: Bir şeye ilişkin tasarruflar, aksi belirtilmedikçe onun eklentisini de kapsar.

Normalde bu konuda doktrinde 3 görüş var: 1) asıl şey üzerinde kazanılan mülkiyet, kendiliğinden eklentiyi de kapsar. 2) Asıl şey taşınmaz ise, tescille kazanılan mülkiyet kendiliğinden eklentiyi kapsar ancak taşınır mülkiyeti devrinde kazanılan mülkiyet; teslim sırasında verilmeyen eklentiyi kapsamaz. 3) Taşınır – taşınmaz farketmez, asıl şeye ilişkin tasarruf eklentiyi kapsamaz. Kanun 1. görüşü seçmiş gibi duruyor.

3. Toplu Eşya: tek tek her biri bağımsız eşya olan; ancak ekonomik veya kullanım amacıyla önem kazanabilmeleri ancak bir arada bulunmaları ile mümkün olan eşyalardır. Bunlar normalde tek tek bağımsızlığa sahiptir ancak pratik ihtiyaçlar yüzünden toplu satılır. Örneğin: bir çift ayakkabı, bir çift küpe.

MÜLKİYETİN ÇEŞİTLERİ

Öncelikle mülkiyet; taşınır mülkiyeti ve taşınmaz mülkiyeti olarak ikiye ayrılık ama bunu ileride işleyeceğiz. Bu başlık altında inceleyeceğimiz ayrım paylı (müşterek) mülkiyet ayrımı ve elbirliği (iştirak halinde) mülkiyet ayrımı olacaktır. Giriş yaparsak; paylı mülkiyette maliklerden her biri malda belli bir mülkiyet hissesine sahiptir ve bu payda dilediği tasarruf işlemini yapmakta serbesttir. Oysa elbirliği mülkiyette maliklerin belirli bir payları veya paydaşlıkları yoktur. Kural olarak malikler hep birlikte oy birliği ile bu mal için işlem yaparlar. Bunları daha detaylı göreceğiz.

  1. PAYLI (MÜŞTEREK) MÜLKİYET

TMK 688/1 uyarınca “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.” Tekrar edersek; 1) birden çok kimse, 2) maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin – somut olarak bütün olan bir şeyin – tamamına, 3) belli paylarla – oranlarla – maliktir.

688/2 uyarınca “Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır.”

  1. Paylı Mülkiyette Yönetim

TMK 689 uyarınca paydaşlar, oybirliği ile anlaşarak paylı mülkiyetli mallarının yararlanma, kullanma ve yönetimi konusunda kanundan farklı bir düzenleme yapabilirler. Ancak böyle bir düzenleme paydaşlara kanunda verilen bazı hak ve yetkilerini kaldıramaz ve sınırlandıramaz. Bu hak ve yetkiler şunlardır:

  • Paylı mülkiyet konusu eşyanın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması için zorunlu olan yönetim işlerini yapmak ve gerekirse mahkemeden buna ilişkin önlemlerin alınmasını istemek.
  • Eşyayı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhal alınması gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına almak.

Bunlar dışındaki konularda, dediğimiz gibi paydaşların anlaşması mümkündür. Mal taşınmaz ise bu anlaşma noterde yapılmalıdır. Bu anlaşma, paydaşlardan birinin başvurusu üzerine tapu kütüğüne şerh verilebilir ve sonradan pay alıp gelecek kişileri de bağlar hale gelir.

Anlaşmanın olmadığı durumda; kanunun tamamlayıcı hükümlerine gideriz. Genel olarak ne görüyoruz??

a. Olağan yönetim işlerini paydaşlardan her biri tek başına yapabilir.

b. Önemli yönetim işlerinin yapılması pay ve paydaş çoğunluğunun kararını gerektirir.

c. Olağanüstü yönetim işlerinin yapılması ancak oybirliği ile mümkündür.

a. Olağan Yönetim İşleri: TMK m. 690: Paydaşlardan her biri olağan yönetim işlerini yapmaya, özellikle küçük onarımları yaptırmaya ve tarımsal işleri yürütmeye yetkilidir.

b. Önemli Yönetim İşleri: TMK m. 691: İşletme usulü veya tarım türü değişmesi, adî veya ürün kirası sözleşmelerinin yapılması, feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğu (çifte çoğunluk) ile karar verilmesi gerekir. Olağan yönetim sınırlarını aşan ve malın değerinin veya yarar için elverişliliğinin korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işlerinde de çifte çoğunluk aranır.

Yine TMK m. 691’e göre oylamada pay ve paydaş eşitliği çıkarsa; paydaşlardan her biri hakime başvurarak bir karar verilmesini isteyebilir. Hakim burada tüm paydaşları gözeterek hakkaniyetli bir karar verir. Bu maddenin zıttından; pay ve paydaş eşitliği yoksa hakime gidilemiyor anlamı çıkar.

Örnek: Paydaşlardan biri kafasına göre gitti tüm malı kiraya verdi. Burada ne olacak? Artık burada yetkisiz temsil hükümleri uygulanacak, diğer paydaşlar sözleşmeyle bağlı değildir, malın kiracı tarafından kullanılmasına engel olabilirler. Bu durumda kiraya veren paydaş, yetkisiz temsil hükümlerine göre sözleşmeden şahsen sorumlu olacak, sözleşmeye aykırılığın sonucuna da o katlanacak.

c. Olağanüstü Yönetim İşleri: Madde 692- Paylı malın özgüleme amacının değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçü üstünde yapı işleri veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işleri yapılması, bütün paydaşların oy birliğine bağlıdır. Burada özgüleme amacının üzerinde durmak lazım: Özgüleme amacı şudur; ev mi dükkan mı otel mi vs. Mesela diyelim ki paydaşlar bir yeri ortak olarak otel olarak işletiyordu. Sonra bunu bıraktılar; aralarından bir kişiye kiraladılar ve bir tek o işletmeye devam etti. Tartışma şu: Özgüleme amacı oteldi yani ticaretti; şimdi kira oldu. Yargıtay 1955 yılı İBK ile burada özgüleme amacı değişmemiş yine otel demiş; kira sözleşmesi önemli yönetim işi demiş, çifte çoğunluğu yeterli görmüştür. Sınav için zor ama dikkat edin!

2. Paylı Mülkiyette Tasarruf

a. Her Paydaşın Kendi Payı Üzerinde Tasarruf: m. 688/3’e göre “Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir. Kendi payına ilişkin davaları açabilir. + diğer paydaş tarafından men edilmedikçe yani yasaklanmadıkça; paylı mülkiyet konusu olan yeri tazminat ödemeden kullanma hakkına sahiptir.

b. Ortak Malın Tamamına İlişkin Tasarruflar: Malın tamamı ile ilgili tasarruflar olağanüstü yönetim işi olduğu için; buna ilişkin hükümler uygulanacak. Yani önce oybirliği ile bir anlaşma varsa ona göre; yoksa da kanundaki tamamlayıcı hükme göre; o hüküm de bize ne diyor? Oy birliği ile yapılabilir diyor.

3. Yararlanma, Kullanma ve Koruma Yetkisi

693. madde: Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir. Uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler. Bu belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir. Paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir.

4. Giderler ve Yükümlülükler

694. madde: Paylı mülkiyetten doğan veya paylı malla ilgili yönetim giderleri, vergiler vb yükümlülükler aksine bir anlaşma bulunmadıkça, paydaşlar tarafından payları oranında karşılanır. Fazla ödeyen rücu eder.

5. Paydaşlıktan Çıkarma

696. maddeye göre bir paydaş veya bu paydaşın malın kullanımını bıraktığı kişi; diğer bir paydaşa veya hepsine karşı yükümlülüklerini ağır şekilde çiğnerse ve bu durum diğer paydaşlar için paylı mülkiyet ilişkisini çekilmez hale getirirse; pay ve paydaş çoğunluğunun kararı ile paydaşlıktan çıkarma davası açılabilir. Hakim haklı görürse ve eğer mal aynen ayrılabiliyorsa bu yola gidilir. Aynen ayrılamıyorsa pay oranının dava tarihindeki rayici üzerinden almak isteyen paydaş veya paydaşlar varsa ona devrine karar verir, yoksa davalıya payını devretmesi için süre verir, bu sürede devir olmazsa açık artırmayla satılır.

6. Paylı Mülkiyetin Sona Erdirilmesi (Ortaklığın Giderilmesi – İzalei Şuyu Davası)

m. 698’e göre paydaşlardan her birinin paylı mülkiyete son verilmesini isteme hakkı vardır. Bu yenilik doğuran bir haktır. Bu hakkın kullanımının mümkün olmadığı haller 1) paydaşlar bir sözleşme ile (noterde) bu hakkı kullanmayacaklarını karar verebilirler. En fazla 10 yıllık olabilir sözleşme, 2) paylı mülkiyet sürekli bir amaca özgülenmişse yine paylaşma istenemez. Örnek; yanyana 3 villa sahibi önlerindeki arsayı ortaklaşa alarak çocuk parkına çevirdiyse. 3) Uygun olmayan bir zamanda paylaşma istenemez.

Paylaşma biçimi: Öncelikle zaten paydaşlar kendi aralarında anlaşıp bir sonuca varabilirler (rızaen paylaşma). Bu olmamışsa veya bu yola gitmek istemezlerse zaten her bir paydaş mahkemeye başvurarak paylaşma isteyebilir. Eğer mal i. Eş nitelikte paylara ayrılabilirse, ii. Malı bölüşme olunca bölünen parça değerlerinin toplamı; malın tek parça halindeki değerinden aşırı düşük olmazsa, iii. verimlilik ve yararlanma imkanı aşırı azalmıyorsa, iv. taraflar aynen paylaşma istemediklerini kararlaştırmamışsa aynen paylaşma yapılır. Yoksa hakim açık artırma yoluyla malın satılmasına ve bedelin paydaşlara dağıtılmasına karar verir.

  1. ELBİRLİĞİ İLE (İŞTİRAK HALİNDE) MÜLKİYET

TMK 701: Kanun veya kanunda öngörülen belli sözleşmelerle oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti elbirliği mülkiyetidir. Ortakların belli payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklık mallarının tamamına ilişkindir. Malı paya bölmüyoruz. Malın tamamının mülkiyeti hepsine aittir diyoruz. Bu tür mülkiyet kanundan doğabilir. Veyahut miras ortaklığı, eşler arası mal ortaklığı sözleşmesi, aile şirketi veya adi şirket sözleşmesinden doğar. (Şunu bilin, miras kaldığında elbirliği mülkiyet oluyor)

1. Tasarruf ve Yönetim: Kanunda veya aralarındaki sözleşmede aksine bir hüküm yoksa, yönetim ve tasarruf işlemleri için ortakların oybirliği gerekir. ANCAK, Ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir.

NOT: Bir malda paylı ve elbirliği mülkiyet bir arada bulunabilir. Örnek; A, B, C malın paydaşlarıdır 1/3’tür her birinin payı. Sonra A ölür çocukları X Y ve Z, A’nın 1/3’lük payına elbirliği ile malik olurlar.

2. Dava ve Cebri İcra: Elbirliği ile mülkiyet varsa; burada açılacak davaların bütün ortaklar tarafından açılması; veya bunlara açılacak davaların da tüm ortaklara açılması gerekir (istisna: koruma davalarını tek bir ortak da açabilir.) Bu tür mülkiyette belli bir pay olmadığından; ortaklardan birinin alacaklısının gelip de malı haczetmesi mümkün değildir. Ancak alacaklı, cebri icra yoluyla elbirliği ile mülkiyetin tasfiye edilip paylaştırılmasını isteyebilir. Sonra da bu pay üzerinde haciz yapar. Son olarak; elbirliği ile mülkiyette ortaklık sıfatı başkasına devredilemiyor. Eğer bir ortak; sıfatını başkasına devrederse o kişi ortak olmaz. Ancak ileride tasfiye yapılırsa paya sahip olur.

3. Elbirliği ile Mülkiyetin Sona Ermesi: Elbirliği mülkiyeti, malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer. Paylaştırma, aksine bir hüküm yoksa, paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır.

NOT: kelimelere dikkat! Paylı mülkiyette paydaş diyorum; elbirliğinde ise ortak kelimesini kullanıyorum dikkat!

ELBİRLİĞİ MÜLKİYET VE PAYLI MÜLKİYET ARASINDAKİ FARKLAR

  • Elbirliği ile mülkiyet, birden fazla kişi arası bir kişisel ilişkiye dayanır. Bu kişisel ilişkiyi kanundaki belli olaylar veya belli sözleşmeler meydana getirir. (Ölüm olayı sonucu miras, adi ortaklık sözleşmesi gibi) Paylı mülkiyette ise böyle bir kişisel ilişki söz konusu değildir.
  • Elbirliği mülkiyet numerous clause’tur. Kanunda öngörülen olay – sözleşmeler haricinde kurulamıyor.
  • Elbirliği mülkiyette malikler paydaş değil ortaktır. Malda belli hisseleri yoktur. Malın tümüne ortak olarak malik olma durumu vardır. Malın bütününe birlikte maliklik vardır. (saçma gelse de böyle ezberlenecek)
  • Paylı mülkiyette, paylı mal için 3. kişilerle yapılan sözleşmelerden doğan borçlarda kural olarak paydaşlar müteselsil sorumlu olmazlar. Ancak elbirliği mülkiyette; bu mal için yapılan borçlarda GENELLİKLE ortakların müteselsil sorumluluğu vardır.

TAŞINMAZ MÜLKİYETİ

TMK m. 704 uyarınca Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır:

1. Arazi,

2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,

3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.

TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAZANILMASI

  1. ASLEN KAZANMA – DEVREN KAZANMA AYRIMI

Mülkiyet, bir kişiden diğerine geçtiği takdirde devren kazanma söz konusudur. Devren kazanma cüz’i halefiyet (sözleşme ile devir gelsin aklınıza) veya külli halefiyet (miras gelsin aklınıza) şeklinde olur.

Buna karşılık önceki malikin hakkına dayanmaksızın meydana gelen kazanmalara aslen kazanma denir. İşgal, kamulaştırma, cebri icra ihale, kazandırıcı zamanaşımı gibi…

  1. TESCİLLE KAZANMA – TESCİLSİZ KAZANMA AYRIMI

TMK 705/1 uyarınca taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.

İSTİSNA: Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak bu mu şekilde mülkiyeti kazanan kişinin tasarruf işlemi yapabilmesi için de yine tescil ettirmesi gereklidir. Bu başlığı detaylıca inceleyeceğiz merak etmeyin.

  1. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN TESCİLLE KAZANILMASI

Tescil, sebebe bağlı (illi) bir işlemdir. Tescilin sebebi; tapuda yapılmış olan devir sözleşmesidir. Geçerli bir sebebe dayanmayan tescil, YOLSUZ TESCİLDİR. Yani tescile rağmen, mülkiyet hakkı, tapu kaydında adı yazan kişiye geçmiş olmaz.

1. Taşınmaz Mülkiyetinin Devri Borcunu Doğuran Sözleşmelerde Şekil

TMK 706 uyarınca; Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Resmi senet sözleşmenin esaslı unsurlarını kapsamalıdır. Devir borcu konusu olan taşınmazın ve karşı ediminin resmi senette yer alması gerekir. Bazı sözleşmelerde özel şekil şartları vardır:

a. Mirasın Paylaşılması Sözleşmesi: Mirasın paylaşılması sözleşmesi resmi şekil şartına bağlı değildir. Mirasçılar TMK 676. madde uyarınca aralarında yapacakları bir YAZILI SÖZLEŞME ile miras mallarını paylaştırabilirler. Bu bağlamda taşınmaz malı da böyle paylaşabilmeleri gerekir. Ancak Noterlik Kanunu 89 hükmünde noterde resen düzenlenecek senetler arasında miras taksimi (paylaşımı) sözleşmesi yer almıştır. Bu noktadan sonra Tekinay + Şener; artık miras paylaşımı sözleşmesi noterde yapılmazsa geçersiz olur diyor. Tandoğan, Oğuzman/Seliçi falan ise; Noterlik Kanunundaki hüküm notere yol göstericidir bizi bağlamaz. Yazılı miras taksim sözleşmesi geçerlidir diyor. İsviçre Federal Mahkemesi de aynı görüşte.

b. Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi: Sulh Hakimi önünde, noterde, kanunda kendine bu konuda yetki verilmiş başka bir görevli önünde yapılabileceği kabul ediliyor. Kim yaparsa yapsın kanuni usule uygun yapması gereklidir.

c. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Bir tarafın borcu inşaat yapmak; diğer tarafın borcu ise, arsanın bir kısmına ilişkin payı, inşaatı yapana devretmektir. Normalde taşınmaz mülkiyeti devri olduğu için tapuda yapılması gerek. Ancak doktrin de Yargıtay da tapunun yanı sıra noterde yapılabileceğini kabul ediyor.

d. Taşınmaz Alım – Satımına İlişkin Vekalet Sözleşmesi: Noterlik Kanunu m. 89’da yine noterde resen düzenlenecek belgeler arasında sayılmıştır. Yargıtay, Tekinay + Oğuzman/Seliçi; bu sözleşmenin noterde yapılması gerektiğini aksi halde vekaletin geçersiz olduğunu, buna dayanarak tescil yapılırsa tescilin yolsuz olacağını söylüyor. Doktrindeki çoğunluk ise yine bu hüküm notere yol göstericidir, bizi bağlamaz diyor. (SONUÇTA NOTER )

e. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi: Bu sözleşme bir ön sözleşme niteliğindedir ve NOTERDE veya TAPUDA yapılabilir. Taraflar ileride tapuda satış sözleşmesini yapma borcu altına girerler. Karşı taraf asıl sözleşmeyi yapmaya yanaşmazsa, kişi mahkemeye gider. Mahkemenin verdiği karar asıl sözleşmeyi yapmaktan kaçan tarafın irade beyanı yerine geçer ve hakim mülkiyetin geçişine karar verir. ELİNDE SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ VAR DİYE GİDİP TAPUDAN TESCİL İSTEYEMEZSİN. BÖYLE TESCİL OLURSA YOLSUZ TESCİL SAYMAMIZ GEREKİR.

Şekle Uymamanın Sonuçları: Taraflar, taşınmaz mülkiyetini devir borcunu doğuran bir sözleşmeyi resmi şekilde yapmayıp, haricen (resmi şekil dışında) yapmışlarsa bu sözleşme geçersizdir. Bu sözleşmeye dayanarak mahkemeye gidilemez. Şekil eksikliğine rağmen, her nasılsa tescil gerçekleşmişse bu bir YOLSUZ TESCİL olur ve tapu tashihi (tapu kaydının düzeltilmesi) davası açılabilir. Alıcı satış bedelini ödemişse bunun sebepsiz zenginleşme kuralına göre iadesi gerekir. Ancak TBK’daki 1 yıllık zamanaşımı değil 10 senelik zamanaşımına tabidir. Yargıtay İBK böyle diyor. Şekle aykırılık bir geçersizlik sebebi olsa da bunun istisnaları var:

  1. Adına yolsuz tescil yapılan kişi iyi niyetli ise, şartları gerçekleşince olağan zamanaşımı ile mülkiyeti kazanır.
  2. Haricen yapılan satış sözleşmesinde alıcı bedeli ödemiş, satıcı da taşınmazı teslim etmişse; satıcı alıcıya aldığı parayı iade etmedikçe, alıcı taşınmaz üzerindeki zilyetliğini koruyabilir. Bu bir çeşit ödemezlik defi oluyor.
  3. Haricen satışa dayanarak alıcı taşınmaz üzerinde bir bina inşa etmişse; şartları varsa m. 724’teki haksız yapı hükümlerine dayanarak mülkiyeti alabilir. Haksız yapı konusunu birkaç sayfa sonra detaylıca işleyeceğiz.
  4. Somut olayda şekil eksikliğinin öne sürülmesi hakkın kötüye kullanılması niteliğini taşıyorsa artık sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi mümkün değildir.

2. Mülkiyeti Devir Borcu Doğuran Sözleşmelerde Muvazaa

Eğer mutlak muvazaa varsa; yani şayet muvazaalı sözleşmenin arkasında tarafların gerçek iradelerine uygun gizli bir işlem YOKSA; artık satış sözleşmesi muvazaa sebebiyle geçersiz olacaktır. Buna dayanarak yapılan tescil de YOLSUZ tescil olacaktır.

Şayet nispi muvazaa varsa yani tarafların arkada gizledikleri bir işlem varsa; görünürdeki satış sözleşmesi muvazaa sebebiyle geçersizdir. Arkada gizlenen bağışlama sözleşmesi ise BAĞIŞLAMA SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİNE AYKIRI OLDUĞU İÇİN GEÇERSİZDİR. Yine bu kapı da yolsuz tescile çıkıyor.

Bedelde muvazaa şeklinde gerçekleşen bir nispi muvazaa varsa; Türk yargıtayı bunu geçerli saymakta; sadece vergi cezası kesilerek düşük gösterilen bedelden doğan devletin kaybını gidermekle yetinmeyi kabul etmektedir. İstisnai bir durumdur ki; eğer bedelde muvazaa; önalım hakkının kullanılmasını zorlaştırmak için yapılmışsa (bu sefer bedel gerçeğinden çok yüksek gösteriliyor ki önalım hakkı sahibi alamasın); bu durumda Yargıtay, bedeli muvazaalı olarak yüksek gösterilen satış söz. geçersiz saymakta ve asıl bedel üzerinden önalım hakkı kullanımına izin vermektedir.

İnançlı İşlem Kavramı: Muvazaanın bir türüdür denilebilir. İnançlı işlemde bir taraf (inanan); malvarlığında bulunan bir malı teminat oluşturmak veya yönetilmek üzere karşı tarafa (inanılana) devreder. Bu yapılan devir satış – bağış gibi bir şekilde yapılıyor. Bu sebepten aslında bildiğimiz muvazaa ama özel bir adı var işte… İnançlı işlemin, inançlı bir işlem olduğunun ispatı ve geçersiz kılınabilmesi ancak taraflardan alınan yazılı delille olur.

3. Nam-ı Müstear

Taşınmaz satışlarında taraflardan birinin, kendisini üçüncü kişilerden gizlemek maksadıyla satış sözleşmesine kendi yerine başkası adına yaptırmasıdır. Gaziantep’ten güncel örnek: Koca bir ailenin, İsrail hesabına araziler topladığı iddiası var. Bu gerçekse işte Gaziantepli aile “nam-ı müstear” oluyor. İsrail kendini gizlemek için işlemi bu nam-ı müstear tarafından yaptırıyor. Nam-ı müstear, satış sözleşmesini kendi adına fakat başkası hesabına yapar. Sonradan da dolaylı temsil yaparmış gibi; elde ettiği bu hakları gelir ve 2. bir satışla kendini gizlemiş olan kişiye devreder.

Nam-ı müstear için; dolaylı temsil yetkisi veren bir vekalet sözleşmesi en güzeli olur. Bu sayede malı kendi adına iktisap ettikten sonra; devirden kaçınan nam-ı müstear dava yoluyla taşınmazı devre zorlanabilir. Yoksa çok zor.

4. Tapusuz Taşınmazların Durumu

Tapusu olmayan bir taşınmazın devri nasıl gerçekleşecektir. Doktrinde değişik değişik görüşler var. 1. görüş: tapusuz taşınmaz satışı, taşınır satışı gibidir bu sözleşme her şekilde yapabilir. 2. görüş: resmi şekilde yapılması yani noterde yapılması gerek yoksa geçersiz diyor. 3. görüş: Oğuzman ve Sungurbey diyor ki; a) tapusuz taşınmazın üzerinde kazandırıcı zamanaşımı süresi dolmamışsa; zaten mülkiyet hakkı yok zilyetliğin devri vardır; bu da şekle bağlı değildir diyor. Bu bağlamda zilyetliği devir sözleşmesi gibi hüküm doğurmalı ve alıcı, satıcıyı teslime zorlamalıdır. Ancak b) kazandırıcı zamanaşımı dolmuşsa; artık tescile gerek olmayan bir mülkiyet hakkı iktisabı vardır. Taşınmaz mülkiyeti nolursa olsun haricen devredilemez. Bu tür satış; teslim edilmiş olsa bile geçersizdir.

4. görüş YARGITAY: tapusuz taşınmazların haricen satışına rağmen eğer satıcı taşınmazı teslimden kaçınırsa onu teslime zorlamak mümkün değildir. Ancak tapusuz taşınmaz haricen satılmış ve teslim de yapılmış ise buradaki satış geçerlidir. Artık taşınmaz geri alınamaz.

  1. TESCİLSİZ KAZANMA HALLERİ

1. Miras: Bir kimsenin ölümü üzerine terekeye dahil taşınmazların mülkiyeti kendiliğinden mirasçılara geçer. Bu sonuç, miras hukukunun külli halefiyet prensibinin bir sonucudur. Tek bir mirasçı varsa o kişinin tek başına mülkiyeti söz konsuu olur. Birden fazla mirasçı varsa o kişilerin miras malları üzerinde elbirliği mülkiyeti olur. Tescil yapılmadan önce mülkiyet bu kişilere geçmiştir. Ancak bu mallarla ilgili tasarruf işleminin (satış gibi) yapılması için kişilerin tescil yaptırması gereklidir. Bu tescil hakkı kurucu bir işlem değildir. Hakkı AÇIKLAYICI TESCİLdir.

2. Mahkeme Kararı: Bir taşınmaz maliki, mülkiyeti devri borcunu yerine getirmediği takdirde kendine karşı tescile zorlayıcı bir dava açılabilir. Bunun üzerine mahkemenin vereceği karar ile mülkiyet davacıya geçer. Bunun üzerine de tasarruf işlemi yapılması için tescil gerekir. Bu tescil de hakkı kuran bir tescil değil AÇIKLAYICI TESCİLdir.

3. Cebri İcra: Haciz yoluyla yapılan icra takibi sonucunda borçlunun haczedilmiş taşınmazı açık arttırma suretiyle paraya çevrilir ve en yüksek teklifi veren alıcıya ihale yoluyla satılır. Burada ihalenin bitişiyle birlikte taşınmazın mülkiyeti alıcıya geçer. Bundan sonra yapılacak AÇIKLAYICI TESCİLdir. Hak tescilden önce doğdu.

4. İşgal: İşgal, bir kişinin, 1) “maliki bulunmayan bir taşınmaz üzerinde” 2) “malik olma kastıyla” 3) “zilyetliğini tesis etmesidir”. Burada maliki bulunmayan bir taşınmazdan anlaşılması gereken şey; tapu kaydının malikin istemiyle terkin edilmiş (silinmiş) bir taşınmazdır. Yani tapulu bir taşınmaz olucak ancak malik kendini terkin ettirmiş olacak. Burada da tescil AÇIKLAYICI oluyor. İşgal ile mülkiyeti kazanıyorsun. Sorularda genellikle Fidel Castro’dan etkilenip komünist olan adam gidip tapu kaydını sildiriyor sonra başka biri işgal ediyor. Burada bu şartlara dikkat etmek lazım sınavda da yazmak lazım. Not: tapusuz taş. işgal ile kazanılamıyor!

5. Kamulaştırma: Kamulaştırma; kamu yararı düşüncesi ile devlet veya bir kamu tüzel kişisinin; bir idari kararla ve bedelini ödeyerek bir taşınmazın mülkiyetini kazanmasıdır. Burada da mülkiyet tescilden önce kazanılmaktadır.

TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN ZAMANAŞIMI İLE KAZANILMASI

  1. OLAĞAN ZAMANAŞIMI İLE KAZANMA (ÇOK ÇOK ÇOK ÖNEMLİ)

Buna sicil zamanaşımı diyenler de bulunmaktadır. Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyi niyetle sürdürürse, onun bu yolla mülkiyeti kazandığı kabul edilir.

Açıklama (Sınav kağıdına girmeyecek): Hani diyorduk ya YOLSUZ TESCİL YOLSUZ TESCİL diye. Yolsuz tescil olduğunda ne oluyordu? Kişi tapu sicilinin düzeltilmesi (tapu tahsisi) davası açarak yolsuz tescilin giderilmesini isteyebiliyordu. İşte burada belli koşullarda 10 yıl geçmesi ile; yolsuz tescilin geçersiz tescile dönüşmesini göreceğiz. Yolsuz tescil sahibi normalde adı yazmasına rağmen hukuken mülkiyet hakkına sahip olmuyordu. Olağan zamanaşımı sonrası mülkiyeti kazanacak.

ŞARTLAR:

1. Taşınmazda Kişinin Adına Bir Yolsuz Tescil Bulunması Gerekir.

2. Zilyetlik, DAVASIZ ve ARALIKSIZ en az 10 YIL SÜRMELİDİR: Zilyetliğin davasız olmasından kasıt; gerçek hak sahibinin 10 yıl süre boyunca tapunun düzeltilmesi için dava açmamış olmasıdır. (Aralıksız olma kısmına takılmayın; sadece söyleyin geçin) Şunu bilin ki, zilyetliğin vasıtalı (dolaylı) olması önemli değildir. Adına yolsuz tescil olan kişi kiralamışsa da bunu zilyetlik kabul edeceğiz. Önemli olan; yolsuz tescilde adı yazan kişinin bir şekilde o mal üzerinde egemenliğini kaybetmemiş olmasıdır. 10 yıl meselesine gelirsek; en az 10 yıl sürmelidir. Ancak bu 10 senenin aynı kişinin zilyetliğinde geçmesi gerekmez. Yani miras bırakan 8 senelik süre geçirmişse; mirasçıları 2 sene daha sürdürerek total 10 seneye ulaşınca kazanırlar. Bununla ilgili yanlış Yargıtay kararları var onlar sorulabilir.

3. Zilyet, İYİNİYETLİ Olmalıdır: TMK m. 3 bağlamında zilyetin iyi niyeti; yani kişinin tescildeki yolsuzluğu bilmemesi ve bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu iyiniyetin 10 yıl boyunca devam etmiş olması gerekir. Yani asıl sahibi dava açmasa; sadece telefon açıp bu tescil yolsuz dese dahi bu şartı patlatır ve bu tür kazanmaya engel olur. Kötü niyetli zilyet var öldü diyelim; mirasçılar bu yolla mülkiyeti kazanabilir mi? YARGITAY, miras bırakanın kötü niyeti mirasçılarına sirayet eder, geçer diyor. Ancak Tekinay, Sungurbey, Oğuzman, Seliçi diyor ki kötü niyet mirasla geçmemeli; eğer mirasçı bu durumu bilmiyorsa iyi niyetli sayılabilmelidir. Ancak bu durumda miras bırakanın geçirdiği süreyi sayamayız; mirasçının elinde iyi niyetle 10 yıl sürenin geçmesi gerekir.

SONUÇ: Bu şartlar gerçekleşirse yolsuz tescil düzelir ve yolsuz tescilde adı yazan kişi; ipso iure (kanun gereği) kendiliğinden mülkiyetin de sahibi olur. Tescil baştan itibaren doğru bir tescilmiş gibi hüküm doğurur. Mahkemeden vs herhangi bir karar almaya gerek yoktur.

  1. OLAĞANÜSTÜ ZAMANAŞIMI İLE KAZANMA

TBK m. 713 hükmüne göre; tapuda kayıtlı olmayan veya maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan ya da 20 yıl önce ölmüş(2011 AYM iptal etti) ya da 20 yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi o taşınmazın mülkiyetini kazanır ve bu hakkının tapu kütüğüne tescil edilmesine karar verilmesini isteyebilir.

  1. ŞARTLARI:

a. Taşınmaz Tapu Kütüğünde Kayıtlı Olmamalı veya Kütükteki Kayıt Gerçek Maliki Yansıtmamalı

aa. Tapu kütüğüne kayıtlı olmayan taşınmazlar: Bunlar özel mülkiyete konu olabilecek tapusuz taşınmazlardır.

bb. Maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan taşınmazlar: Örneğin malik hanesi boştur, sicilde kimlik hanesindeki bilgiler yetersizdir. Veyahut kimlik bilgileri öyle bir yazılmıştır ki okunmuyordur. Veyahut malik hanesinde yazan bilgiden malikin kim olduğu belli olamıyordur örneğin Aziz Pavlos, Urfalı Şeyh Ahmet vs. gibi isimlere kayıtlı taşınmazların malikinin kim olduğu belirsizdir.

cc. Tapuda adı yazılı maliki 20 yıl önce ölmüş olan taşınmazlar: AYM bu hükmü 2011’de İPTAL ETTİ.

dd. Tapuda adı yazılı maliki hakkında 20 yıl önce gaiplik kararı verilmiş olan taşınmazlar: (Gaiplik kararını hatırlayalım. Kişi ölüm tehlikesi ile ortadan kaybolur veya kendisinden uzun süre haber alınamazsa mahkemeden gaiplik kararı alınıyor; sonucu ölüme benziyor). Doktrinde Sungurbey + Tekinay; 20 yıllık sürenin başlangıç tarihi gaip olma veya son haber alma tarihi olmalı diyor; ancak çoğunluk görüşü + Yargıtay 2011’deki kararına göre 20 yıllık sürenin başlama tarihi; gaiplik kararının kesinleştiği tarihtir. MİRASÇILARIN DURUMU: Adam gaip oldu ve mirasçıları var. Bizi bu durum ilgilendirmez; adamlar gaiplik kararından sonra o tapuları kendi adına tescil ettirmemişse elin adamı gidip olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyeti kazanır.

b. Fiili hakimiyet malik sıfatıyla sürmüş olmalıdır: Kişinin o taşınmazın sahibi gibi davranması gereklidir. Örneğin 20 sene boyunca oraya kira ödeyen kişi bu yolla mülkiyeti kazanamaz. Kişi kira ödüyorsa malik sıfatı ile hareket yok!

c. Zilyetlik davasız ve aralıksız 20 yıl sürmüş olmalıdır: Burada kasıt; 20 yıl içinde gerçek hak sahibinin dava açmamış olmasıdır. NOT: Burada 20 yılı kesebilmek için davayı hak sahibinin açması lazım. Yargıtayın bu konuda yanlış kararı var o çıkabilir. Örneğin 18 yıldır elinde tutuyorsun mülkiyeti kazandım diye mahkemeye dava açıyorsun; mahkeme 20 yıl dolmadı diye reddediyor. Bunun bu şarttaki davasız kısmına halel getirmemesi gerekir.

d. Tescil davası sırasında itiraz edilmemiş olmalıdır: Bu şartları sağlayıp tescil davası açıldığı zaman; mahkeme davanın konusunu gazeteyle 1 defa ilan eder; ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde de 3 defa uygun yollarla ilan eder. Son ilandan sonra 3 ay içinde; şartların gerçekleşmediği yönünde bir itiraz gelmemiş, ispat edilmemiş olması gerek.

NOT: Yolsuz tescil varsa; olağan zamanaşımı ile kazanma için gerekli olan iyi niyet koşulu patlamışsa; artık olağanüstü zamanaşımı ile kazanmak mümkündür. Olağan ile kazanılamayan olağanüstü ile kazanılacak.

2. TESCİL DAVASI

Kazandırıcı zamanaşımının koşulları gerçekleştiğinde; zilyedin hazineye ve ilgili kamu tüzeil kişilerine veya gaiplik durumu varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına karşı açılır. Açılan tescil davasında 20 yıllık zilyetlik her türlü delil ile ispatlanabilir. Hakim haklı bulursa; olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyetin kazanıldığına hükmeder ve buna ilişkin tescilin yapılması kararını verir.

TAŞINMAZIN BÜTÜNLEYİCİ PARÇALARI

İlk önemli bilgi: Kural olarak bir arazinin mülkiyeti; o arazide yapılmış bulunan yapıları da kapsar. Bir arazinin toprağına bağlı olan taşınmaz yapılar BÜTÜNLEYİCİ PARÇA STATÜSÜNDEDİR ve bu arazi mülkiyetinden bağımsız bir mülkiyet hakkı konusunu oluşturamazlar. Arazi mülkiyetinin geçişi ile bunların mülkiyeti de geçmektedir. (Taşınır yapılar; prefabrik ev, kulübü vs. toprağa tam bağlı değil bütünleyici parça saymayacağız.)

  1. HAKSIZ İNŞAAT (HAKSIZ YAPI)

Arazinin ve yapıda kullanılan malzemelerin ayrı kişilere ait olması durumunda haksız inşaat söz konusu olur. Bu durumda inşaatın kime ait sayılacağı ve kimin kimden nasıl tazminat alacağı sorunu doğuyor. Buna bakacağız. Böyle bir durum için 3 İHTİMALİMİZ VAR.

a. Arazi sahibinin, başkasının malzemesiyle kendi arazisine inşaat yapması,

b. Malzeme sahibinin, başkasının arazisine kendi malzemesiyle inşaat yapması

c. Bir kişinin; başkasının arazisine ve başkasının malzemesiyle inşaat yapması.

a. Arazi sahibinin, başkasının malzemesiyle kendi arazisine inşaat yapması: Bu durumda talep hakları; arazi sahibinin iyi niyetine, malzeme sahibinin rızasına vesaire bir çok şeye göre değişir. Malzeme sahibinin hakları:

i. Malzemenin sökülüp kendisine verilmesi: Şartlar: 1) Malzemenin inşaatta kullanılmasında malzeme sahibinin rızası veyahut sonradan icazeti olmamalıdır. 2) Malzemenin inşaattan sökülüp alınması aşırı zarara yol açmamalıdır.

ii. Tazminat talebi: Bu tazminat; arazi sahibinin iyi niyetli olup olmamasına ve malzeme sahibinin rızasına göre değişiyor. Arazi sahibi iyi niyetle bu malzemeyi kullanmışsa veyahut malzeme sahibinin rızası varsa tazminatın; sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre olması gerekir. Aksi durumda; haksız fiil sayılmalı ve o tazminat uygulanır böylelikle daha yüksek bir tazminat alınır.

iii. Arazi mülkiyetinin tamamının veya bir kısmının mülkiyetinin; uygun bir bedel karşılığında malzeme sahibine geçirilmesi talebi: Şartlar 1) Eğer sökülüp alınma talebi yoksa veya reddedilmişse, 2) tazminat talebi de yoksa, 3) Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, 4) TALEPTE BULUNAN KİŞİ İYİ NİYETLİ İSE; arazi mülkiyetinin tamamının veya bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine geçirilmesi talebi. (BU TALEBİ HER 2 TARAF DA YAPABİLİYOR)

b. Malzeme sahibinin, başkasının arazisine kendi malzemesiyle inşaat yapması: Haksız inşaat meselesinde en çok görülen durum budur (GECEKONDULAR).

Arazi sahibinin hakları:

i. İnşaatın kaldırılması talebi: Şartlar: 1) İnşaat, arazi sahibinin rızası olmaksızın yapılmış olmalı (Açık veya örtülü bir şekilde bir rıza – kabul varsa bu şart patlar), 2) İnşaatın kaldırılması aşırı zarara yol açmamalıdır. Bu şartlar var ise kaldırma masrafı inşaatı yaptırana ait olmak üzere inşaat kaldırılır.

Aşırı masrafa yol açsa bile; arazi sahibi masraflarını kendisi ödeyerek inşaatı kaldırtabilir. Ancak bu durumda; birazdan göreceğimiz malzeme sahibinin hakları devam eder (mesela malzeme için tazminat)

ii. Arazi mülkiyetinin bir kısmının veya tamamının uygun bir bedel karşılığında malzeme sahibine geçirilmesi talebi: Şartları yukarıdakiyle aynı; en önemlisi yapı değeri arazinin değerinden yüksek olacak + iyi niyet şartı önemli!

Malzeme sahibinin hakları:

i. Tazminat talebi: İnşaatın kaldırılmaması durumunda arazi sahibi; malzeme sahibine tazminat ödemekle yükümlü olur. (Normalde inşaatın kaldırılmasının şartları oluşmamışsa ve arazi sahibi kendi cebinden masrafları ödeyerek kaldırtmışsa bu tazminatı yine malzeme sahibi isteyebiliyor). Tazminat isteyen malzeme sahibi iyi niyetli ise; burada hakkaniyete uygun bir tazminat verilir. İyi niyetli değilse m. 723/2 uyarınca tazminat miktarı; malzemenin ve yapının arazi sahibi için ifade ettiği en az değerin altında bırakılabilir.

ii. Arazi mülkiyetinin bir kısmının veya tamamının uygun bir bedel karşılığında kendisine geçirilmesi talebi: Şartları her zamanki gibi aynı; en önemlisi yapı değeri arazinin değerinden yüksek olacak + iyi niyet şartı önemli! Malzeme sahibi iyiniyetli ise; yani başkasının arazisine inşaat yaptığını bilmiyor ve bilemeyecek durumda ise bu yola başvurabilir. Yoksa iyi niyetli değilse böyle bir talep hakkı yoktur.

c. Bir kişinin; başkasının arazisine ve başkasının malzemesiyle inşaat yapması: Bu çok zor ve sınav için önemsiz!

TAŞKIN YAPI MESELESİ

Taşkın yapı dediğimiz şey; bir kişinin arazisinde yapılan veya yapılmakta olan bir yapının, başka bir kişinin arazisine taşması; tecavüz etmesi söz konusudur. TMK 718/2’deki genel kurala bakarsak; taşan kısmın, tecavüz edilen arazinin bütünleyici parçası olarak onun bütünleyici parçası haline gelmesi gerekirdi. Ancak TMK 725’te taşkın yapı müessesesi; bütünleyici parça kuralının istisnası olarak düzenlenmiştir.

Taşan kısım tartışması!!! Taşan kısmın asıl yapıyla maddi bir bağlantısı mı olmalıdır? Yoksa maddi bakımdan bağlantı değil de ekonomik bakımdan bağlantı yeter mi? Örneğin kendi arazisine çiftlik yapan adamın yan araziye samanlık yapması taşkın inşaat sayılır mı? Tekinay; ekonomik bağlantı yeter dese de Oğuzman/Seliçi +Yargıtay; maddi bağlantı olmalı diyor. Yani aynı binanın bir kısmı taşmalı diyor.

Taşkın Yapının Sonucunu 2’ye ayırıp inceleyeceğiz:

1) Taşkın yapı sahibinin taşılan arazide bir irtifak hakkına sahip olması halinde: Bu irtifak hakkı, eğer yapılacak bir inşaatı yan araziye geçirme yetkisi veren bir irtifak hakkı ise “üst hakkı mesela”; burada taşan kısım, taşkın yapıyı yapanın taşınmazının bütünleyici parçası olur. Taşılan arazi sahibinin buna katlanma yükümü vardır. Kelimelere dikkat: Taşan – taşılan, taşan – taşılan, taşan – taşılan…. ayrımı çok önemli…

Dikkat: İrtifak hakkının, inşaat taşırma yetkisi veren bir irtifak olması lazım; geçit hakkı ile bunu yapamazsın.

2) Taşkın Yapı sahibinin taşılan arazide bir irtifak hakkına sahip olmaması halinde: Kural olarak haksız yere arazisine taşan bir inşaatı kimse kabul etmez, kimse de bunu kabul etmek / katlanmak zorunda değildir. Ancak TMK 725/2’deki şartlar yerine gelirse; burada kişinin bu inşaata katlanmak, adil bir bedel karşılığı taşkın yapı sahibine bir irtifak tesis etmek veya yine bir bedel karşılığı taşan kısmın mülkiyetini taşkın yapı sahibine geçirme yükümü vardır. Hangi hallerde bu yüküm var. Öncelikle 2 ihtimalde bu yükümlülük doğacaktır.

a. Arazi sahibinin muvafakatı – rızası varsa: Burada taşılan arazi sahibinin; binanın kendi arazisine taşmasına rıza göstermesi söz konusudur. Yükümlülük var.

b. Arazi sahibinin muvafakatı – rızası yoksa: 3 koşulun birlikte gerçekleşmesi halinde yükümlülük doğar.

i. İnşaat sahibinin iyi niyetli olması: Taşlın yapının iyi niyetle yapılması gerekir. Yani taşkın yapının maliki, inşaatı yaparken; başkasına ait araziye taştığını bilmiyor olmalı ve olağan özenle bilebilecek durumda olmamalıdır.

ii. Taşılan arsa malikinin süresinde itiraz etmemesi: Tecavüzün öğrenildiği tarihten itibaren 15 gün içinde taşılan arazi maliki itiraz ederse; artık katlanma yükümü ortadan kalkar. Öyleyse katlanma yükümünün doğması için ikinci şart olarak süresinde bir itiraz yapılmamış olmalıdır.

iii. Durum ve koşulların haklı göstermesi: Yukarıdaki 2 koşul yetmez. Durum ve koşulların da katlanma yükümü doğmasını haklı göstermesi gerek. Bu ne demek? İnşaatın yıkılmasıyla bina sahibinin uğrayacağı zarar, taşılan arazi malikinin elde edeceği yarardan fazla ise, binanın bir bütün halinde tutulması daha uygundur. Yani karşılıklı çıkarlar ortaya konulduğunda; binayı yıkmamak daha adilse; durum ve koşullar haklı gösteriyor demektir.

Taşkın yapıya katlanma yükümü: Yukarıdaki şartlar gerçekleşmişse, yani rıza varsa veyahut rıza yoksa ama 3 koşul gerçekleşmişse; taşkın yapı sahibi, taşılan arazi üzerinde kendi lehine bir irtifak hakkı kurulmasını veyahut arazinin o bölümünün mülkiyetinin kendine geçirilmesini talep edebilir. Hangisi olacağına hakim karar verir. Taşılan arsada, taşılan bölüm çıktıktan sonra geri kalan alan, malikin bir işine yaramayacaksa veyahut malikin yararlanma durumu aşırı kısıtlanıyorsa; arazinin komplesinin mülkiyetinin taşkın yapı sahibine verilmesi daha doğru olur. Hakim irtifak hakkı kurulması / mülkiyet devri karşılığında taşkın yapı sahibinin taşılan arazi sahibine ödeyeceği bedeli de belirler.

*TAŞINMAZ MALİKİNİN SORUMLULUĞU

Burada malikin kusursuz sorumluluğu söz konusudur. Yani malik ister kusurlu ister kusursuz olsun meydana gelen zarardan sorumludur. Kusur aranmadığından, malikin ayırt etme gücünün varlığı&yokluğu da önemli değildir.

Yani TMK 730 uyarınca ‘Bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını kullanması sonucu zarar gören veya zarar görme tehlikesi yaşayan kimse, dava açabilir. Hakim zararın uygun bir bedelle denkleştirilmesine karar verebilir.

  1. Sorumluluğun Şartları:
  2. Olumlu Şartlar:
  3. Taşınmaz bir malın kullanılması gerekir.
  4. Aşırı bir kullanma söz konusu olmalıdır. (Buraya fazla takılmayın şart olarak yazıp geçin.
  5. Sorumluluğu doğuran olay, hukuka aykırı olmalıdır.
  6. Zarar veya zarar görme tehlikesi bulunmalıdır.
  7. Uygun illiyet bağı bulunmalıdır.
  8. Olumsuz Şartlar (Sorumluluktan Kurtulma):

Mücbir sebep, zarar görenin kusuru ve üçüncü kişinin kusuru söz konusu olursa yani illiyet bağı kesilirse malik sorumluluktan kurtulur.

  1. Açılacak Davalar:
  2. Eski Haline Getirme Davası: Meydana gelen hukuka aykırılık devam ediyorsa, komşu, taşkınlıkların ortadan kaldırılmasını, eski halin iadesini isteyebilir. Bazı hallerde taşkınlık davranışı kaçınılmaz nitelikte olabilir. (inşaat yapımı mesela) Bu durumda hakim, zararın uygun bir bedelle denkleştirilmesine hükmedebilir.
  3. Tehlikenin Giderilmesi Davası: Zarar verme tehlikesi taşıyan davranış veya girişim henüz başlamamış olmasına rağmen, tehlikenin varlığı ihtimalinde bu dava açılır.
  4. Tazminat Davası: Komşu, malikin taşkın davranışı sebebiyle zarara uğradıysa, ayrıca tazminat davası da açabilir.
  5. Taşınmaz Malikinin Sorumluluğu ile TBK’daki Bina ve İnşa Eseri Sahibinin Sorumluluğu Karşılaştırması

Her iki sorumluluğun kaynağı da bir taşınmaz maldır. Her iki sorumluluk da, kusursuz sorumluluk halidir.

  1. Taşınmaz malikinin sorumluluğu durumu, TMK 730’da düzenlenmiş olup, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının aşırı kullanılmasından doğan zarar&zarar tehlikesi durumunda uygulanır. TBK’da Bina ve yapı eseri sahibinin sorumluluğu ise, binanın veya eserin yapımdaki bozukluk veya bakımdaki noksanlık sebebiyle özen gösterme görevini ihmal etmesinden doğan zararda uygulanır.
  2. Taşınmaz malikinin sorumluluğu durumunda davalı & davacılar sadece komşular olduğu için davacı ya da davalı, taşınmaz maliki ya da sınırlı ayni hak sahibi olabilir. TBK’daki bina ve yapı eseri malikinin sorumluluğu halinde davacı herkes olabilir. Örneğin arabamı park ettim çatıdan kiremit düştü. Burada TMK 730’a göre değil TBK’daki bina ve yapı eseri sahibinin sorumluluğu kurumuna göre davacı olabilirim.

*TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KISITLAMALARI

I) Taşınmaz Mülkiyetinin Kanuni Kısıtlamaları: Numerus clauses(sınırlı sayı) şeklinde. 3 adettir;

1) Paylı Mülkiyette Paydaşlar Lehine Konulmuş Yasal Kısıtlama (Yasal Önalım Hakkı): Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım haklarını kullanabilirler. Yasal önalım hakkı, diğer paydaşlara aynı şartlarla satın alma yetkisi veren ve kanundan doğan, eşyaya bağlı, yenilik doğuran bir haktır. Bu hak kişiye değil, paya bağlı bir haktır. Pay kiminse hak da onundur.

Yasal önalım hakkı (TMK’da düzenlenen), sözleşmesel önalım (TBK’da düzenlenen) hakkından farklı olarak, satışa eşdeğer her işlemde (trampa, bağışlama vs.) kullanılamaz. Yalnızca satışta uygulanır. (Sözleşmeseli birazdan göreceğiz)

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Bu bildirimin akabinde yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için öğrenmeden itibaren 3 ay, her halükarda satıştan 2 yıllık zamanaşımı vardır. (hak düşürücü süre) Yani noterden bildirim yapılmamış ve 2 sene dolmuşsa bu hak kullanılamaz. Bu hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi adına payın tesciline kara verilmeden önce, hakimin belirleyeceği süre içinde satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinin nakden depo edilmesi gerekir. Edilmezse dava reddedilir. Mülkiyet, mahkemenin vereceği tescil kararının kesinleşmesi ile önalım hakkı sahibine geçer. Bunun akabinde yapılacak tapudaki tescil işlemi açıklayıcı niteliktedir.

Yasal önalım hakkı paydaşların kendi arasında yapılan satışlarda kullanılamaz. Bu, önalım hakkının paydaşlar arasına üçüncü kişilerin girmemesi, mülkiyetin mümkün olduğunca mevcut paydaşlar arasında toplanmasına uygundur. Satış yapılıp da birden çok paydaş önalım hakkı kullanırsa, bunların pay oranları ne olursa olsun, satılan pay üzerinde eşit oranda hak sahibi olurlar. Önalım hakkından feragat mümkündür.

2) Komşular Lehine Konulmuş Kısıtlamalar:

a) Mülkiyet Hakkını Aşırı Kullanmaktan Kaçınma: Herkes taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkilerini kullanırken özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşuları olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür. Özellikle komşular arası mazur görülebilecek seviyeyi açan duman, buğu, kurum, toz ve koku çıkartmak, gürültü ve sarsıntı yapmak yasaktır.Aksi halde TMK m. 730 (ilk sayfadaki taşınmaz malikinin sorumluluğu) çerçevesinde sorumlulukları doğar. Hakim burada yerel adetleri ve taşınmazın özgülenme amacını göz önünde bulundurarak karar verecektir.

b) Kazı & Yapılar: Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye düşürmek ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak durumundadır. Aksi halde malik TMK m. 730 (ilk sayfadaki taşınmaz malikinin sorumluluğu) kapsamında sorumlu olur.

c) Bitkiler: TMK Madde 740.- Komşunun arazisine taşarak zarar veren dal ve kökler, onun istemi üzerine uygun bir süre içinde kaldırılmazsa, komşu bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebilir.

Ekilmiş veya üzerine yapı yapılmış arazisine dalların taşmasına katlanan komşu, bu dallarda yetişen meyvaları toplama hakkına sahip olur. 

d) Kendi Kendine Akan Sular: Üst taşınmazın maliki, alttaki taşınmaza akan suların doğal akışını değiştiremez, kendine gerekli sudan fazlasını alıkoyamaz; alttaki taşınmaz maliki de kendi arazisine akan suyu kabule mecburdur. Ancak zarar görüyorsa gideri üstteki malike ait olmak üzere, kendi arazisine yapılacak bir mecra ile suyun akıtılmasını isteyebilir. Burada mecradan aklınıza kanalizasyon sistemi gelsin. Bunu isteyebiliyor yani malik.

e) Mecra (Altyapı) Geçirilmesi: TMK 744-746 uyarınca; gerçekten gerekli olduğu durumlarda, taşınmaz malikinin mecra geçirilmesine ilişkin hakkı vermesi zorunludur. Mecra geçirilmesinin gerekli olmasının şartları;

i. Elektrik, su vb. için mecraya ihtiyaç olmalıdır.

ii. Başka yerden geçirilmesi imkansız veya aşırı masraflı olmalıdır.

iii. Mecrayı geçirecek kişi, yükümlünün zararını peşinen tazmin etmelidir: Buradaki zarardan şunu anlayın, mecra yani altyapı geçirmek için bir kazı yapılacak, belki adamın arazisi, ekinleri, belki de bir duvarı zarar görecek. Bunların peşinen karşılanması gerekiyor.

iv. Mecranın geçirilmesi komşuluk ilişkisine dayanmalıdır.

Kanuni mecra hakkının şartları oluştuğunda, yükümlü taşınmaz malikinin hak sahibine bu hakkı vermesi gerekmektedir. Ancak vermezse, hak sahibi olduğunu düşünen taşınmaz maliki mahkemeye giderek hakkının varlığının tespitini ve bu hakkın tapu siciline tescilini talep edebilir. Hakim kararı ile hak tespit edilir ve sonrasında yapılan tescil açıklayıcı hükümdedir.

İstisna 1: Arazinin üzerinden geçecek mecralarda olağanüstü durumlar varsa malik, mecranın geçirileceğin arazi parçasının, zararını tam karşılayacak bir bedel ödenmek suretiyle kendisinden satın alınmasını talep edebilir.

İstisna 2: Mecra ve mecra ihtiyacı ile ilgili durum değişirse; artık ihtiyaç kalmazsa veya başka bir yerden de bu sağlanabilir hale gelirse; yükümlü taşınmaz maliki, masrafı mecra hakkı sahibine ait olmak üzere, mecranın başka bir yere nakledilmesini talep edebilir.

f) Geçit Hakları: TMK 747 uyarınca taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında kendisine geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir. Bunu yapabilmesinin şartları;

i. Geçit isteyenin yola çıkmak için yeterli geçidinin bulunmaması

ii. Taşınmazların durumu ve çeşitli maliklerin uğrayacakları zararlar açısından bu hak başka komşulardan talep edilememeli: Yani bu hak, ilk önce, kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen ve en az zarara uğrayacak komşuya komşuya karşı karşı ileri sürülür.

iii. Geçit isteyenin denkleştirme bedelini ödemesi gerekir. Burada kişi, kendi arazisinden başkasının geçmesine katlanmak zorunda kalıyor. Bu durumda buna katlanması karşılığında denkleştirme bedeli olarak bir miktar bedel ödenmesi gerekiyor.

Mecra hakkında şartlar varsa, hak kendiliğinden doğmuş demektir. Mahkemede açılacak dava sadece tespit davası demiştik. Hakim hakkı tespit edip bırakıyordu.

Geçit hakkında ise bu daha farklıdır. Burada şartları varsa, hak sahibi olduğunu düşünen kişi gidip malike başvurur, malik şartların varlığını kabul ederse hak doğar. Eğer kabul etmezse; hak sahibi olduğunu düşünen kişi mahkemede dava açarak kendine zorunlu geçit hakkının verilmesini ister. Bu durumda hakimin vereceği kararın kesinleşmesi ile hak doğacaktır. (yani burada mecradaki gibi tespit davası değil bir eda davası açılıyor). Yapılan tescil yine açıklayıcı niteliktedir.

g) Su İrtifakı: İsteyebilmenin şartları;

i. Yükümlünün kaynak suyu kendi ihtiyacından fazla olmalıdır.

ii. İrtifakı isteyenin bu suyu başka yerden sağlaması aşır zahmetli&masraflı olması.

iii. İrtifakı kurmak için malike tam denkleştirme bedeli ödenmeli.

II) Taşınmaz Mülkiyetinin İradi Kısıtlanmaları: Malik, mülkiyeti devir yetkisini kısıtlayabilir. Bunlar; sözleşmeden doğan önalım, alım, gerialım hakkı olarak üçe ayrılır. Kişisel nitelikte olan bu sözleşmeler tapuya şerh verilerek üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilme etkisini kazanırlar. Eğer şerh verilmemişse sadece mirasçılara karşı ileri sürülebilir 3. Kişilere sürülemezler.

  1. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı: Taşınmaz malikinin, taşınmazı üçüncü kişiye satması halinde, önalım hakkı sahibine tek taraflı irade beyanı ile taşınmazın alıcısı olma yetkisi veren bir haktır. Sözleşme şekle bağlı değildir, adi yazılı şekilde yapılan bir sözleşme ile bu hak verilebilir. Bunun sebebi ise bu hükmün genellikle kira sözleşmesine konulan bir hüküm olmasındandır o yüzden kanun koyucu şekle bağlamamış.

Önalım hakkı kanunda biraz garip düzenlenmiş; şöyle ki bildiğimiz üzere tapuya şerh verilmeyen kişisel haklar yalnızca sözleşmenin karşı tarafına karşı ileri sürülebilir. Burada kira sözleşmesinde önalım hakkı tanınırsa, satış yapıldıktan sonra önalım hakkı sahibi hiçbir şey yapamayacaktır. Ancak gidip eski malike tazminat davası açar, gidip malı yeni alan 3. Kişiye herhangi bir şey ileri süremez. O YÜZDEN PRATİKTE BU HAKKIN TAPUYA ŞERH VERİLMESİ ZORUNLU BİR UNSUR GİBİ GÖRÜNMEKTEDİR. SÖZLEŞMESEL ÖNALIMDAN DOĞAN HAK, YALNIZCA ŞERH VERİLİNCE 3. KİŞİYE İLERİ SÜRÜLMEKTEDİR.

Bunun sebebi şu: Eskiden İsviçre’de ve Türkiye’de satış sözleşmesi ve tescil birbirinden ayrı yapılan şeylermiş, yani sözleşmeyi yapıyorsun sonra çok zaman geçiyor tescil ediyorsun. Bu işte eskiden kalma bir refleksle yazılmış bir hüküm. Şimdilerde satış sözleşmesi ile tescilin arasında 5 dakika olduğu için önalım hakkı kullanılamıyor. Eskiden sözleşme yapılıp tescil hemen yapılmadığı için o arada bu hak kullanılabiliyormuş. SONUÇ OLARAK TEKRAR EDİYORUM ŞİMDİ BU HAKKIN KULLANIMI ŞERH OLMAZSA PRATİK OLARAK MÜMKÜN DEĞİLDİR.

Önalım hakkının iki türlüsü vardır. 1) eğer önalım hakkının, taşınmazın 3. kişiye satıldığı bedel üzerinden tanındığı yazılmışsa burada Adi Önalım Hakkı vardır. Ancak sözleşmede önalım hakkının hangi bedelden kullanılacağı yazılmışsa; örneğin 80.000 tl ile önalım hakkı tanınmışsa burada Nitelikli Önalım Hakkı vardır. Adi önalım hakkı olunca olay muvazaaya açık oluyor genelde burada bedeli 3 katı gösterip önalım hakkı sahibinin hak kullanmasına engel olunabiliyor. Öteki adam tabi burada muvazaayı ispatlama yoluna gidip gerçek bedel üstünden hakkını kullanabilir.

Önalım hakkı dava ile kullanılır. Bu dava sonucu hakimden; taşınmazın bedeli karşılığında hak sahibi adına tescili istenir. Bu hak söz konusu olunca bilinmeli ki; taşınmaz üçüncü kişiye satılır ve bu satış hak sahibine bildirilir. Hak sahibinin bildirimin akabinde hakkını kullanması gereken öğrenmeden itibaren 3 ay / her halükarda satıştan itibaren 2 yıllık hak düşürücü süre işlemeye başlar. Dava yoluyla hak kullanılınca hakim, taşınmazın hak sahibi lehine tesciline karar verir ve bu karar mülkiyeti geçirir; tescil ise açıklayıcıdır.Sözleşmesel önalım hakkı, satışa eşdeğer bir işlem (trampa, bağışlama vs.) yapılınca da kullanılabilir. TBK’ya göre bu sözleşme en fazla 10 sene için yapılabilir. Örneğin sözleşmeyi yaptıktan 2 sene sonra şerh ettin, artık o şerh en fazla 8 senelik olabilir.

Doktrinsel tartışma çıkabilir: Önalım hakkı sahibi, tapuda şerh edilmiş bu hakkını, ilk satışta bu hakkını kullanmıyorsa bu hak sona erer mi? Yoksa sözleşme ve şerh süresince (max 10 sene) yapılan herhangi bir satış için bu hakkını kullanması mümkün müdür? Doktrinde iki görüş vardır: İlk görüş (sanırsam Oğuzman olabilir – emin değilim); ilk satıştan sonra hak kullanılmazsa sona ermelidir diyor. Önalım hakkının mantığı satış durumunda öncelikli alacaklılık sağlamaktır bunu her satış için veremeyiz diyor. Ancak bana göre kanuni düzenlemede ilk satış sonrasında hakkın sona ereceğine ilişkin bir düzenleme olmayıp maksimum 10 sene düzenlemesi yazdığı için bence 10 sene boyunca herhangi bir satış için bu hakkın kullanılması mümkün olacaktır.

  1. Alım (İştira) Hakkı: Bu hak, hak sahibine hukuki bir işlemle belirli bir süre içinde tespit edilen koşullar altında, tek taraflı irade beyanıyla taşınmazın mülkiyetin devrini isteme yetkisi veren, yenilik doğuran bir haktır. Alım sözleşmesi ile verilir. Sözleşmenin resmi şekilde (noterde) yapılması gerekir. Tapuya bu hak için şerh verilince, şerh süresince sonraki malikler için de geçerli olur. Bu sözleşme de en fazla 10 sene için yapılabilir. Örneğin sözleşmeyi yaptıktan 2 sene sonra şerh ettin, artık o şerh en fazla 8 senelik olabilir.

Alım hakkı sahibi bu hakkını kullandığı takdirde, taşınmaz maliki ile arasında alım sözleşmesindeki koşullara uygun bir satım ilişkisi doğar. Karşı taraf artık mülkiyeti devir borcu altındadır. Şerh yoksa sadece hakkı veren kişiye karşı ileri sürülebilir. Eğer şerh verilmişse, artık taşınmazın yeni maliklerine karşı da bu hak ileri sürülebilir.

  1. Gerialım (Vefa) Hakkı: Taşınmazını başkasına devretmiş olan kişiye, sözleşmedeki koşullarla ve tek taraflı bir irade beyanıyla taşınmazı gerialım yetkisi veren, yenilik doğuran bir haktır. Bu sözleşme de geçerli olabilmesi için resmi şekilde (noterde) yapılmalıdır.

Bu hakkın, taşınmazın sonraki maliklerine karşı ileri sürülebilmesi için tapuda şerh verilmesi gerekir. Eğer şerh verilmemişse sadece geri alım sözleşmesinin karşı tarafına ve onun mirasçılarına karşı ileri sürülebilir.

Gerialım sözleşmesi çoğunlukla ‘Lex Commmissoria’ yasağını bertaraf etmek adına yapılır. Yani borcu karşılığı taşınmazını satan kişinin, borcunu ifasından sonra taşınmazını geri alabilmesi adına yapılır. Normalde ipotek verilse lex commissoria yüzünden ipotekli mala malik olunamayacak, satış falan yapılıp bedelin içinden tahsili gerekecektir. Ancak borç karşılığı taşınmaz devredilir ve yeni malik, eski malik olan borçluya geri alım hakkı verirse; burada borcunu öde gel taşınmazını al, yoksa taşınmazın benim oldu denmek suretiyle alıcıya daha fazla teminat verilmiş olmaktadır.

Gerialım hakkı kullanılınca satış sözleşmesi kendiliğinden doğar; kişi eğer tescile yanaşmazsa gerialım hakkı sahibi mahkemeye giderek taşınmazın adına tescilini ister. Burada mahkeme kararı ile mülkiyet geçeri yapılan tescil açıklayıcıdır.

Bu geri alım sözleşmesi de en fazla 10 sene için yapılabilir. Örneğin sözleşmeyi yaptıktan 2 sene sonra şerh ettin, artık o şerh en fazla 8 senelik olabilir.

NOT: ŞERH SAYESİNDE, TAŞINMAZIN SONRAKİ MALİKLERİNE KARŞI ÖNALIM, ALIM ve GERİ ALIM HAKKININ KULLANILABİLMESİNE, ŞERHİN MUNZAM ETKİSİ DİYORUZ.

TAŞINIR MÜLKİYETİ

*TAŞINIR MÜLKİYETİNİN KONUSU

I) Taşınır Eşya: Bir yerden başka bir yere nakledildiği zaman özünde bir değişiklik meydana gelmeyen eşya, taşınır eşyadır. Taşınır eşya, bir taşınmazın bütünleyici parçası haline gelmişse taşınır mülkiyetinin konusu olmaktan çıkar, taşınmaz mülkiyetine tabi olur.

*Hayvanlar, kıyasen taşınır mülkiyetine tabidir.

II) Doğal Güçler: Doğal güçlerin taşınır mülkiyetine konu olabilmesi için;

  1. Bunlar edinilmeye elverişli, yani kişilerin hakimiyeti altına alınarak yararlanılabilme imkanına sahip olmalıdır. (Elektrik – atom enerjisi vs olur ancak güneş ışınları olmaz.)
  2. Bu doğal güçler taşınmaz mülkiyetinin kapsamına girmemelidir.

*TAŞINIR MÜLKİYETİNİN KAZANILMASI

I) Devren Kazanma: Taşınır mülkiyetinin önceki malikten, başka bir kişiye geçmesidir. Devren kazanma, hukuki bir işleme dayanıyorsa mülkiyeti kazanan cüzi halef, miras sebebine dayanıyorsa külli halef olur. Taşınır mülkiyetinin nakli için, zilyetliğin devri gerekir.

Bir taşınırın zilyetliğini iyi niyetle ve malik olmak üzere devralan kimse, devredenin devir yetkisi olmasa dahi, zilyetlik hükümlerine göre kazanmanın korunduğu hallerde o şeyin maliki olur. Yani kural olarak, taşınır mülkiyetinin bir hukuki işlemle kazanılabilmesi için, borçlandırıcı işlemin yapılması ve zilyetliğin devri gerekir.

  1. Borçlandırıcı İşlem: Taşınır mülkiyetinin devren kazanılması için öncelikle bir borçlandırıcı işlemin bulunması gerekir. Mülkiyetin devri borcunu doğuran borçlandırıcı işlem, sadece taraflar arasında sonuç doğuran, nisbi bir haktır.
  2. Zilyetliğin Devri: Devren kazanmada taşınırın mülkiyetinin geçişi, tasarruf işlemi olan zilyetliğin devri ile gerçekleşir. Zilyetliğin devri iki taraflı bir hukuki işlemdir; tarafların zilyetliği, mülkiyeti geçirme amacıyla geçirdikleri konusunda anlaşmaları gerekir. Zilyetliğin devri çeşitli şekillerde gerçekleşir.

Yargıtay ve Federal Mahkemece kabul edilen ve doktrinde de üstün olan görüşe göre taşınmaz mülkiyetinin devrinde olduğu gibi taşınır mülkiyetinin devrinde de sebebe bağlılık kuralının geçerli olduğudur. Diğer görüş ise (Oğuzman) taşınır mülkiyetinin devrinde sebebe bağlılık kuralı geçerli değildir der. Sebebe bağlılık şu: Taşınmazlarda olduğu gibi, borçlandırıcı işlemin geçersiz olması; zilyetliğin devrini ve mülkiyet geçişini de geçersiz kılar mı kılmaz mı? Böyle sakat bir sözleşme varsa yargıtaya ve bana göre mülkiyet geçişi geçersiz, bu saatten sonra kişi iyiniyetliyse ancak zamanaşımı vs ile kazanması mümkün olur mülkiyeti satış ile kazanamamıştır.

İlk dönemden hatırlanması gereken şeyler:

1) Taşınır bir malın emin sıfatıyla zilyedinden o mal üzerinde iyi niyetle mülkiyet veya sınırlı bir ayni hak kazanan kişinin kazanımı korunuyor.

2) Mal kişinin iradesi dışında elinden çıkmışsa (hırsızlık, gasp, kaybetme, unutma gibi), a) bu malı pazar, panayır, açık artırma veya benzeri eşya satan yerden iyiniyetle edinen kişinin iyi niyeti korunmaz ancak bu malın geri istenmesi için, mala ödenen bedelin o kişiye iade edilmesi gerekir. (5 senelik hak düşürücü süre var dava için)

b) mal eğer böyle bir yerden alınmamışsa direkt olarak istihkak (mülkiyet) davasıyla mal geri alınabiliyor. (5 senelik hak düşürücü süre var dava için)

BURADA GÖRÜYORSUNUZ Kİ KÖTÜ NİYET HİÇ BİR ZAMAN KORUNMUYOR

Mülkiyetin Saklı Tutulması Sözleşmesi: Bu alıcı ve satıcı arasında yapılan ve alıcıya teslim edilen mal üzerinde bir şartın gerçekleşmesine kadar satıcının mülkiyet hakkının devam edeceğine ilişkin bir sözleşmedir. Resmi şekilde noterde yapılır ve bu sözleşme noterdeki özel bir sicile kaydedilir. Fakat şöyle ki; bu sicilin aleniyet (mal üzerinde bir hakkı görünür kılma) fonksiyonu olmadığından; malın emin sıfatıyla zilyedi olan alıcıdan iyi niyetle mal üzerinde hak kazanan üçüncü kişinin iyi niyeti korunur.

Mülkiyeti saklı tutma sözleşmesinin hükmü ise, sözleşmedeki şart gerçekleşmezse, satıcı mal üzerindeki mülkiyetine dayanarak malı geri alabilir, bunun için aralarındaki satış sözleşmesini feshetmesi gerekir. Buna karşılık, şart gerçekleşince alıcı taşınırın mülkiyetini kazanır.

Bedelin bir kısmı ödenir bir kısmı ödenmezse ve bu sebepten taşınır geri alınırsa doğal olarak bu önceki alınan bedelin iadesi gerekir. İade edilecek bedelden uygun bir kira bedeli ve malın kullanılmasından doğan zarar indirilir.

II) Aslen Kazanma: Taşınır mülkiyetinin aslen kazanılmasında ya evvelce kimsenin mülkiyetine tabi olmayan bir mal üzerinde mülkiyet hakkı kazanılmaktadır; ya da bir kimse mülkiyet hakkını kazanırken bir diğeri mülkiyet hakkını kaybetmekte, fakat bir devir olmamaktadır.

ASLEN KAZANMANIN ÇEŞİTLERİ

  1. Sahiplenme: Sahiplenme, sahipsiz bir taşınır üzerinde malik olma iradesiyle zilyetliğin ele geçirilmesidir. Zilyetliği böylece ele geçiren kişi, o taşınırın maliki olur. Burada malik olma iradesi bir hukuki fiildir. Daha önce hiç kimsenin mülkiyetinde olmayan mallar ile maliklerince terk edilen mallar sahipsiz eşyalardır.
  2. Bulunmuş Eşya: bu şekilde kazanmanın olabilmesi için bazı şaartların gerekiyor
  3. Bulunan eşya sahipli olmalıdır. (Sahipsiz olsa yukarıdaki maddenin konusu olurdu)
  4. Eşya, oturulan bir evde veya işyerinde ya da kamu hizmeti görülen yerde bulunmuş olmamalıdır.
  5. Eşyayı bulan, kanunun kendisine yüklediği görevleri yerine getirmiş olmalı. Bu görevler;
  6. Sahibini biliyorsa haber vermeli
  7. Sahibini bilmiyorsa, eşya değerli ise kolluk kuvvetlerine veya köy gibi yerlerde muhtara haber vermeli
  8. Değeri az olan bir eşya ise ya kolluk kuvvetlerine haber vermeli ya da araştırma yapıp ilan vermeli.

AKSİ HALDE KÖTÜ NİYETLİ OLUR!!! (Bunun sonucu başka bir yerde görülecek)

  1. İlan veya kolluk kuvvetleri ya da muhtara bildirme tarihinden aşlayarak 5 yıl içinde bulunan şeyin maliki ortaya çıkmamış olmalıdır. *Bu 5 sene boyunca eşyayı bulan, özenle korumalıdırç eğer eşya kolluk kuvvetlerinde 1 yıldan çok kalırsa, açık artırma ile satılır.
  2. Define: Define, bulunmalarından çok zaman önce gömülmüş veya saklanmış olduğu ve duruma göre artık malikinin bulunmadğı kesin olan değerli eşyalardır. Eğer define bilimsel bir değer taşıyorsa, özel hükümler uygulanır. Eğer define bilimsel bir değer taşımıyorsa, içinde bulunduğu taşınır veya taşınmaz malın malikinin olur. Defineyi bulan kimseye ise, bulunan malın değerinin yarısını aşmayacak değerde bir ödül verilir.
  3. İşleme (Hukuki Tağyir): Bir kimse başkasına ait bir şeyi işler veya başka bir şekle sokarsa, emeğin değerinin o şeyin değerinden fazla olması halinde, yeni şey işleyenin, aksi takdirde yeni şey malikin olur. (örneğin başkasının boyası ve tuvalini kullanıp tablo yaptın) Eğer işleyen iyi niyetli değilse, yani taşınırın başkasına ait olduğunu biiliyor veya bilebilecek durumda ise hakim takdir yetkisini kullanır. Mal kime verilirse verilsin, diğer tarafın tazminat ve sebepsiz zenginleşmeden doğan talep hakları saklıdır.
  4. Karışma ve Birleşme: Birden çok kişinin taşınır malları önemli bir zarara uğratılmadan veya aşırı bir emek ve para harcanmadan ayrılamayacak şekilde birbiriyle birleşmiş veya karışmışsa o kişiler, yeni şey üzerinde kendi taşınırlarınn birleşme veya karışma zamanındaki değerleri oranında paylı mülkiyete sahip olurlar.

Ancak bir taşınır diğer bir taşınırla onun ikincil bir parçası olacak şekilde birleşmiş veya karışmışsa (ahşap masa ve cila), eşyanın tamamı asıl parça malikine ait olur. Bu durumda tazminat ve sebepsiz zenginleşmeden doğan talep hakları saklıdır.

Paraların karışması konusunda ise doktrinde iki farklı görüş vardır;

  1. Aynen bu hüküm uygulanır ve paylı mülkiyet kurulur.
  2. Parası karışanın para üzerindeki mülkiyet hakkı biter ancak sebepsiz zenginleşme ile istenebilir. (BASKIN GÖRÜŞ)
  3. Kazandırıcı Zamanaşımı (EN EN EN ÖNEMLİSİ KESİN SORU): Başkasınn taşınır bir malını davasız ve aralıksız 5 yıl boyunca iyi niyetle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kimse, zamanaşımı yoluyla o taşınırın maliki olur. Şartları;
  4. Zilyet, taşınıra malik sıfatıyla zilyet olmalıdır.
  5. Zilyet, malın mülkiyetini başka bir yolla örneğin emin sıfatıyla zilyetten iyi niyetle vesaire kazanmış olmamalıdır.
  6. Zilyetlik, davasız ve aralıksız 5 yıl sürmüş olmalıdır.
  7. Zilyet, iyi niyetli olmalıdır ve bu iyi niyet tüm zamanaşımı süresince devam etmiş olmalıdır.
  8. Taşınır mülkiyetinin devren kazanılmasındaki bağlılık kuralına bakın
  9. Buluntu eşyadaki BUNLARI YAPMAZSA KÖTÜ NİYETLİ OLUR KISMINA BAKIN.

Şimdi bunları zamanaşımı ile nasıl kombo yapmak gerekiyor onu anlatacağım:

Örneğin sarhoş bir vaziyette iphoneumu 500 liraya satıyorum. Temyiz kudretimin olmaması dolayısıyla borçlandırıcı işlem geçersiz. Peki zilyetliğin devri ve mülkiyetin kazanımı geçerli midir?

  • Oğuzman’a göre geçerli ve satın alan kişi mülkiyeti kazandı.
  • Fakat İsviçre Federal Mah. Yargıtay ve bana göre burada da taşınmazlarda olduğu gibi sebebe bağlılık kuralı var ve buna göre borçlandırıcı işlemin geçersizliği ile birlikte her şey patlar.

Bu noktadan sonra eğer alan kişi iyi niyetli ise kazandırıcı zamanaşımının koşulları gerçekleşirse mülkiyeti kazanır.

Eğer şartlar gerçekleşmezse veya kötü niyet varsa burada kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanma mümkün değil. Hiçbir zaman kazanamaz. Böyle soru çıkınca böyle her şeyi yazacağız.

Örneğin buluntu eşyada yükümlülükler yerine getirilmezse adam kötü niyetli oluyor ve bu olunca işte artık kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması ihtimali de patlamış oluyor.

*ARILARIN MÜLKİYETİ VE DİĞER SAÇMA SAPAN ŞEYLER

Madde 752.- Su, rüzgar, çığ veya diğer doğal güçlerin etkisiyle ya da rastlantı sonucunda başkasının arazisine sürüklenen veya düşen şeyler ile buraya giren büyük ve küçük baş hayvan, arı oğulu, kanatlı hayvan ve balık gibi hayvanların hak sahipleri tarafından aranıp alınmasına, arazi maliki izin vermek zorundadır.

            Arazi maliki, bu yüzden uğradığı zararın denkleştirilmesini istemek ve denkleştirme bedeli kendisine ödeninceye kadar o şeyleri hapsetmek hakkına sahiptir.

 Madde 774.- Su, rüzgar, çığ veya diğer doğal güçlerin etkisiyle veya rastlantı sonucunda taşınır mallar veya hayvanlar kimin egemenlik alanına girerse, o kimse kaybolan eşyayı bulanın haklarına sahip ve yükümlülüklerine tabi olur.

            Başkasının kovanına göçen arı oğulu, bir bedel ödenmesi gerekmeksizin kovan malikinin olur.

*TAŞINIR MÜLKİYETİNİN KAYBI

Taşınır mülkiyeti, malik terk etmedikçe veya başkası tarafından kazanılmadıkça,yalnız zilyetliğin kaybı ile sona ermez. Aslen kazanma hallerinde mülkiyet kendiliğinden ortadan kalkar. Taşınırın tamamen yok olması halinde mülkiyet kaybedilmiş olur. Ancak, zilyetliğin kaybı tek başına mülkiyet hakkını sona erdirmez.

KAT MÜLKİYETİ

Kat mülkiyeti, bir binanın bağımsız olarak kullanmaya elverişli bölümlerini, anataşınmazdan ayırarak onlara bağımsız ve ayrı bir mülkiyet hakkı tanıyan kurumdur. Kat mülkiyeti ile binaların kat, daire, büro, mağaza, depo gibi bağımsız bölümleri ayrı ve bağımsız bir taşınmaz mal sayılarak sırf bu parçalar üzerinde mülkiyet hakkı tesisine imkan tanınmıştır.

Kat Mükiyeti Kanunu m. 1: Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. Bunun için bağımsız bölüm için tapu sicilinde tek başına bir taşınmazmış gibi ayrı bir sayfa açılır.

Kanuna göre bu bağımsız bölümler üzerinde bağımsız mülkiyet hakları öngörülmüşken ortak yerler hakkında, paylı mülkiyet öngörülmüştür. Ancak KMK m. 5 uyarınca – Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemiyeceği gibi, miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz.

———————————————————————————————————————

!!!KAT İRTİFAKI!!!: KMK uyarınca, yapılmakta olan veya ileride yapılacak bir yapının, ayrı ayrı kullanıma elverişli bağımsız bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere kat irtifakı kurulabilir. Bu hak arsa payına bağlı bir hak olup devri de arsa payının devri ile olur. Kat irtifakı sahipleri, yapılacak yapının başlaması veya yapılması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini karşılıklı olarak isteme hakkına sahiptir. Kat irtifakı sahiplerinden birisi, kendine düşen borcu noterden ihtar çekilmesinden itibaren 2 ay içinde yerine getirmezse, talep üzerine hakim o hak sahibine ait kat irtifakı ve arazi payının, karşılığı verilerek öteki paydaşlara payları oranında devrine karar verebilir. KMK 49/2’ye göre kat irtifakı 5 senelik kurulur, 5 sene sonra kendiliğinden sona erer ancak talep edilip uzatılabilir.

Kat irtifakı ve diğer irtifakların farkı? İrtifak hakkı sınırlı ayni haktır, malikin yetkilerinden bazıları kısıtlanıp irtifak hakkı sahibine ait olur. Burada ise kat irtifakı var, bu çok başka. Öncelikle hak sınırlayıp başkasına vermiyorsun, mülkiyet de senin irtifak da. En önemli fark ise şu; kat irtifakı hakkın diğer irtifaklar gibi değil, bu irtifaktan borç da doğabiliyor. Binanın yapılmasını sen isteyebileceğin gibi, başkaları da senden bunu yapmanı talep edebiliyor. Bir nevi hem hak hem borç veriyor kat irtifakı.

———————————————————————————————————————

DEVRE MÜLK HAKKI: KMK 57 Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bir bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir. Buna devre mülk hakkı denir.

KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI

  1. RESMİ SÖZLEŞME + TESCİLLE KURULMASI

En önce, tamamlanmış bir yapının bulunması gerekir, ayrıca taşınmazın tümü için kat mülkiyetine çevirmek isteme gerekir.

Kat mülkiyetinin kurulması için resmi sözleşmenin düzenlenmesi ve sözleşme uyarınca kat mülkiyeti kütüğüne tescil gerekir. Resmi sözleşme ile taşınmazın malikleri karşılıklı olarak kat mülkiyeti kurma borcu altına girerler ve tescil ile de kat mülkiyeti kurulur. Anataşınmazdaki her bir bölüm için tapuda ayrı sayfalar açılır. Kat mülkiyetine çevirme için resmi sözleşme ve dilekçeyle birlikte iskan belgesi, bağımsız bölümlerin listesi ve planları, anataşınmaz yönetim planı (bu yönetim planı çok önemli olacak ileride) verilir.

  1. KAT MÜLKİYETİNİN MAHKEME KARARIYLA KURULMASI

KMK’ya göre paydaşlar dilerlerse taşınmazın mülkiyetini, kat mülkiyetine çevirebilirler. Paydaşlar bu konuda anlaşamazlarsa, her biri hakimden, taşınmazın mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesini isteyebilir. Bunun temel şartı ise, taşınmazın katmülkiyetine konu olmaya elverişli olmasıdır. Bu elverişlilik: taşınmazda ayrı ayrı kullanmaya elverişli bağımsız bölümler olmasıdır. Hakim bağımsız bölümleri paylara göre böler, eksik fazla durumunda bedel ödenmek suretiyle denkleştirilir.

KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI

  1. KAT MALİKLERİNİN HAKLARI
  2. Bağımsız Bölüm ve Eklentiler Üzerinde

Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler. Ana yapıya ve ortak tesislere zarar verecek nitelikte olmamak şartıyla kendi bağımsız bölümlerinde diledikleri onarım ve tesis yapabilirler.

  1. Ortak Yerler Üzerinde

Ortak yerler üzerinde hakları Yönetim Planı düzenler, yönetim planı ile ortak alanlardan maliklerin ne derece yararlanacağı belirlenir. Bu konuda hüküm yoksa kanuna göre; genel kullanım amaçlı ortak alanlardaki kullanım hakkı, örneğin açık otopark veya çamaşır kurutma alanında, arsa payı ile oranlıdır. Kat malikleri, ortak yerleri, diğerlerinin kullanmasına imkan vermeyecek şekilde tek başlarına kullanamazlar. Yargıtaya göre ortak alanlardan kullanma hakkı, yönetim planı ile de kaldırılamaz. Bu yönetim planı tapuya verilmiş olsa dahi durum değişmez. Böyle bir yönetim planının iptali gerekir.

  1. KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI

1) Bağımsız Bölüm ve Ortak Yerlerin Kullanılmasında Dürüstlük Kuralına Uyma: Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

2) Bağımsız Bölüm ve Eklentileri Tahsis Amacına Uygun Kullanma:

a. Yasak Olan İşler: Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.

b. Kat Malikleri Kurulunun Oybirliği ile Yapılabilecek İşler: Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahve, gazino, pavyon, bar, kulüp, vs emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. (Yönetim planında yazıyorsa öncelikle o uygulanır.)

c. İzne gerek olmayan işler: Büro, yazıhane, muayenehane gibi şeyler serbest.

Avukatlık büroları için: anagayrimenkulün mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde kat maliklerinin izni ve benzeri şartlar aranmaksızın avukatlık büroları faaliyet gösterebilir. Yönetim planı hükümleri öncelikli yine.

d. Kanuna aykırı kullanım halinde hakimin müdahalesi: a ve b’ye aykırılık olduğu vakit; her malik hakim müdahalesini isteyebilir. Burada hakim müessesenin kapatılmasını, aykırı kullanıma son verilmesini emreder ve süre verir. Süre sonunda aykırılık bitmezse, idari para cezası verilir ve mülkiyetin zorunlu devri yoluna gidilip bağımsız bölüm hakim kararıyla sattırılabilir.

3) Onarım Halinde Bağımsız Bölüme Girilmesine İzin Verme Zorunluluğu: meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa karşı taraf buna katlanmak zorundadır.

4) Anataşınmazın Genel Giderlerine Katılma: Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma (yönetim planı) olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür.

Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Kat malikinin, payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

ORTAK YERLERDE DEĞİŞİKLİK VE İLAVELER YAPILMASI, ANATAŞINMAZA BAĞIMSIZ BÖLÜM İLAVESİ

  1. ORTAK YERLERDE DEĞİŞİKLİK VE İLAVE

1) Kat Maliklerinden Birine İlişkin Değişiklikler: Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. KMK m. 19/2

2) Ortak Yerlerden Daha İyi Faydalanmaya İlişkin Değişiklikler: Kat malikleri,anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.

3) Çok Masraflı ve Lüks Olan Değişiklikler: Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmıyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu bir değişikliğin giderini onların yapılmasına karar veren kat malikleri öderler. Sonradan para verirse diğerleri de yararlanabilirler.

II. ANATAŞINMAZA BAĞIMSIZ BÖLÜM İLAVESİ: Yapılması gerekenler

  • Kat malikleri kurulunun oy birliği ile karar vermesi gerek.
  • İnşaattan sonraki duruma göre arsa paylarının yeniden tespiti yapılmalıdır.
  • Bu iki işlemden sonar, inşaat tamamlanıncaya kadar kat irtifakı sözleşmesi yapılır tapuda.
  • Bağımsız bölüm inşası tamamlanınca talep üzerine yeni bağımsız bölümde kat mülkiyeti kurulur.

HAKİMİN MÜDAHALESİ

KMK m. 33: Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.

Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve yerine getirilmesini emreder. Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir.

KAT MÜLKİYETİNİN ZORUNLU DEVRİ

KMK Madde 25 – Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler.

Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir :

a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;

b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;

c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.

Bu davanın açılması için, kat malikleri kurulunun sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar vermesi gerek. Hem sayı çoğunluğu olacak hem arsa payı çoğunluğu olacak. Bu karara rağmen, bir kısım kat malikleri bu davayı açmak istemezse; diğerleri açabilir. Mal onlara devredilir. Hakim en yakın tarihteki malın değerini belirler ve mal sahibine bu ödenir.

Kurul kararından sonra 6 aylık, çekilmez hal çıkmasından ise 5 yıllık zamanaşımı var. Biri patlarsa biter.

ANATAŞINMAZIN YÖNETİMİ

Anataşınmaz, kat malikleri kurulunca yönetilir. Ancak bu yönetimde, tapuya verilen yönetim planı çok önemlidir. Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.

YÖNETİM PLANI DEĞİŞMESİ İÇİN KAT MALİKLERİ SAYISININ 4/5 ÇOĞUNLUĞU GEREKİR

Kat malikleri kurulu ise, her kat malikinin, arsa oranına bakılmaksızın tek bir oya sahip olduğu karar organıdır. Anagayrimenkulde birden fazla bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Kat malikleri kurulu toplanması için çoğunluk aranır. Toplantıya katılanların çoğunluğu ile karar verilir.

SINIRLI AYNİ HAKLAR

I. GENEL BİLGİ

Bildiğimiz gibi, mülkiyet hakkı eşya üzerinde en geniş yetkileri sağlayan “kullanma – yararlanma – tasarruf(tüketme)” yetkilerinin hepsini birden veren bir ayni haktır. SINIRLI AYNİ HAKLARDA İSE, mülkiyete bağlanan yetkilerden bir kısmı (tasarruf yetkisi hariç), 3. bir kişiye yani sınırlı ayni hak sahibine bırakılmaktadır. Sınırlı ayni haklarda bu bakımdan eşya üzerinde kısmi bir hak verilmiş olmakla birlikte; bu hak, sınırlı ayni hak sahibine eşya üzerinde doğrudan doğruya hakimiyet sağlar ve sınırlı ayni hak sahibi, bu hakkını herkese karşı ileri sürebilir.

Sınırlı ayni hak, bir kere kuruldu mu artık mülkiyetten bağımsız bir nitelik taşır. Mülkiyet hakkı sona erse (örneğin malik malı terk etse) veyahut mülkiyet başkasına geçse bile sınırlı ayni hak devam eder.

II. SINIRLI AYNİ HAK ÇEŞİTLERİ (Sınırlı ayni hak = SAH)

1. Yararlanma Hakları: Bu haklar, mülkiyetteki eşyadan kullanma ve yararlanma yetkisinin tamamının veya bir kısmının mülkiyet hakkından koparılarak sınırlı ayni hak sahibinin emrine özgülenmesi yoluyla elde edilen haklardır. Mülkiyeti kısıtlayıp SAH sahibine yarar sağlarlar. Bunlara İRTİFAK HAKLARI adı verilir.

2. Teminat (Güvence) Hakları: Bir alacağı teminat altına alırlar ve alacağın ödenmemesi durumunda malın satış suretiyle paraya çevrilerek alacağın bu satış bedeli içinden alınmasını sağlarlar. Biz bunlara REHİN HAKLARI diyoruz.

3. Taşınmaz Yükü: Taşınmaz yükünde, taşınmaz sahibi 3. bir kişiye karşı taşınmazla ilişkili bazı edimlerde bulunma borcu altına girer (örneğin arsadaki portakalları adama verecek), bununla birlikte bu borcun teminatını da taşınmazın kendisi oluşturur. (Kafanızda oluşsun diye söylüyorum, bu hak rehinin çok özel bir hali gibi (sakın sınavda böyle yazmayın) yani alacak teminat altına alınıyor taşınmaz ile ancak burada alacağın konusu para araba vs değil taşınmazla ilişkili bir şeydir.

ÖZEL BAŞLIK: MALİKİN KENDİ EŞYASI ÜSTÜNDE SIN. AYNİ HAK SAHİBİ OLMASI

  • Malik lehine irtifak: Örneğin adamın 2 arazisi var, birisi üzerinde diğeri için geçit hakkı tanır veya manzara kapatmama irtifakı verir. Sonra ileride yükümlü olan araziyi satarsa geçit hakkı olarak kullanır veya yeni alan kişi 50 kat dikip manzara kapatamaz. Pratik fayda sağlıyor yani.
  • Malik lehine taşınmaz rehni: ipotekli borç senedi diye bir kavram var, senet veriyosun ama senette güvence olarak ipotek var. Normalde senedi 3. Kişiye verirsin. TMK’da malik bunu kendi lehine düzenleyebilir diyor. Bu yolla ciro zinciri malikin kendisinden başlayabiliyor yani. Hani düzenlenmesi zor diye malik önceden kendi adına çıkarıp birine verceğinde kolaylık olur.
  • Malik lehine taşınmaz yükü: OĞUZMAN, burada zor bir mantıkla alacaklı ve borçlu sıfatı aynı kişide birleşince borç sona erer diyor bu yüzden kurulamaz diyor. Bu kadar bilmeniz yeterlidir.

III. SINIRLI AYNİ HAKLARDA SIRA

Bir eşya üzerinde birbiriyle uyuşmayan, çelişen birden fazla sınırlı ayni hak bulunuyorsa; bunlardan hangisinin öncelikli olacağının belirlenmesi gerekir. TAŞINIRLAR üzerinde kurulan sınırlı ayni haklarda sıra, bu hakların DOĞUM TARİHİNE göre tayin edilir. Bu yüzden üzerinde durulacak pek bir nokta yoktur. Asıl sorun TAŞINMAZLARDA ortaya çıkar şimdi onu anlatacağım

Bir taşınmaz üzerinde çatışmayan birden fazla irtifak bulunuyorsa bunlarda sıra eşitliği vardır çünkü bunların biri diğerini engellememektedir. Bunlardan birisi diğerinden önce gelmez. EŞİTTİR. Örneğin geçit hakkı ile manzara kapatmama irtifakı bir taşınmazda eşit sıradadır. Çünkü biri diğerinin kullanımına mani olacak nitelikte değil. Veyahut taşınmazların ayrı ayrı noktalarından 2 ayrı kişi için geçit hakkı kurulsa yine böyledir. Biri diğerini engellemeden rahatça kullanılabiliyor.

Ancak, bu sınırlı ayni haklardan birisi diğerinin kullanımını engelleyecek nitelikte ise bunlar arasında sıra, KURAL OLARAK, KURULUŞ TARİHİNE GÖRE BELİRLENİR. Zaman olarak önce kurulan diğerinden önce geliyor. Biz buna prior tempore potior jure diyoruz. Ancak taşınmaz rehninde biraz farklı özellikler var. Ayrıca taraflar anlaşarak sözleşme yapıp farklı sıra belirleyebilir

Şimdi bunu örneklerle anlatıp bir de taşınmaz rehnindeki istisnayı anlatalım.

  • Aynı taşınmazda çatışan birden fazla irtifaktan hangisinin önce geleceği kuruluş tarihine göre.
  • Çatışan irtifak ve taşınmaz yükü varsa, yine bunu da kuruluş tarihine göre belirleyeceğiz.
  • Birden fazla taşınmaz yükü çatışıyorsa, yine kuruluş tarihine göre öncelik belirlenir.
  • TAŞINMAZ REHNİNİ İSE ALTTAKİ KUTUCUKTA ANLATACAĞIM ÇOK ÖNEMLİDİR.

Taşınmaz rehninde derece sistemi vardır. Malik taşınmazı üzerinde 1. dereceden taşınmaz rehni, 2. dereceden taşınmaz rehni, 3. Dereceden taşınmaz rehni diye ayrı ayrı rehin seviyeleri vardır. Buna göre örneğin 200 bin TL’lik taşınmazda malik, taşınmazını belirli değer parçalarına ayırarak dereceler kurar. Örneğin 100 bin TL’lik 1. derece yaratır (isterse 50 bin yapardı), 30 binlik 2. derece ve 70 binlik 3. derece yaratır. Burada taşınmaz rehinlerinin kendi arasındaki sırayı; dereceleri belirler. 1. dereceden taşınmaz rehni sahibi kişi, alacağını en önce alır, sonra ise alttaki dereceler alır. Yukarıda hep hakkın kuruluş tarihine göre sıra belirledik. Taşınmaz rehninde ise hakkın doğum-kuruluş tarihi değil; DERECENİN KURULUŞ TARİHİDİR. Kişi, hiçbir borcu vesaire olmasa da tapuya gidip bu dereceleri oluşturabilir. Dereceleri oluşturur ve hakkı sabit kalır. Peki bunu niye yapar? Çünkü sen eğer birine geçit hakkı verirsen, artık o taşınmazı kredi alırken teminat göstermek zorlaşır, banka ya bedeli düşürür ya da sınırlı ayni hak var benden önce diye kabul etmez. Ekonomik hayatın bu gerekliliğini yerine getirebilmek için kanun malike, başkasına rehin hakkı tanımamış olsa da gidip dereceleri yaratma imkanı tanımıştır.

Buna göre eğer bir irtifak hakkı – taşınmaz yükü ile bir rehin hakkı çatışıyor ise; bunlar arasındaki sırayı, irtifak hakkının – taşınmaz yükünün kuruluş tarihi ile, REHİN HAKKININ DERECESİNİN KURULDUĞU TARİHE BAKARAK belirleyeceğiz. Rehin haklarının kendi arasındaki sırayı ise zaten dereceler belirleyecek. İlk derecede olan rehin hakkı önceliklidir. 2. 3. 4. 5. Derece diye sıralama gider.

IV. TAŞINMAZ REHNİ VE ÇEŞİTLERİ (Çeşitler bence sınav sorusu, aralarındaki farklar)

Tüm taşınmaz rehni çeşitlerinde ortak olan yön, bir taşınmazın, alacağa teminat teşkil etmesidir. Hak sahibi kişi, alacağı ödenmediği durumda taşınmazı icra müdürlüğü vasıtasıyla paraya çevirterek alacağını alma yetkisine sahiptir. Hak sahibi bu hakkını bütün üçüncü kişilere karşı ileri sürebilir. Taşınmaz rehni medeni kanunumuzda numerous clause olarak 3 çeşit düzenlenmiş başka çeşit yok!

1. İpotek: Burada bir alacağı teminat altına almak için ipotek kurulur ve borçlunun kişisel sorumluluğu devam eder, borcunu öderse ipotek sona erer. Ancak ödemez ise taşınmazı sattırılıp para oradan alınır. Eşyaya bağlı borç doğurmaz, keza malik herhangi bir borcu için gidip ipotek verebilir. Borçlu olmayan 3. kişi, borçlu için tesis edebilir. Örnek annemin banka kredisi için taşınmazım üzerinde ipotek hakkı verebilirim. Burada şu bilinmelidir: Ben eğer kendi taşınmazım üzerinde kendi borcum için ipotek verirsem, taşınmazın satış bedeli benim borcumu ödemeye yetmezse alacaklı borcun devamını benden yine talep edebilir. Ancak ben kendi taşınmazımda başkasının borcu için ipotek verirsem, sadece taşınmazımla sorumlu olurum. Yani taşınmaz borcu karşılamaya yetmezse artık bana gelemezler.

2. İrat Senedi: Taşınmazın değerine tedavül yeteneği kazandırmak amacına yönelmiş bir taşınmaz rehni çeşididir. Bir kıymetli evraktır. Kıymetli evrakla soyut bir borç yaratılmış ve bunun teminatı olarak taşınmaz rehni de senetle bütünleşmiştir. BAŞKA BİR BORÇ İÇİN VERİLMİŞSE, İRAT SENEDİ İLE ESKİ BORÇ YENİLEME SEBEBİYLE SONA ERER. Kıymetli evrak olarak piyasada dolaşır. En büyük özelliği, taşınmazın bedeli irat senedinde gösterilen borcu karşılamaya yetmezse; artık hiç bir şekilde borçlunun diğer mallarına başvurulamamasıdır. Karşıladı karşıladı, karşılamazsa da bitti. Yani sorumluluk taşınmazla sınırlı.

3. İpotekli Borç Senedi: Burada biraz ipotek biraz irat senedi gibi. İrat senedinde olduğu gibi bir kıymetli evrak vardır ancak asıl borç yenileme sebebiyle sona ermez. Yine kıymetli evrak olduğundan taşınmazın değeri piyasada tedavül yeteneğine sahiptir. Ancak taşınmazın satış bedeli, borcu karşılamaya yetmezse burada borçlunun diğer mallarına başvurma yolu açıktır. İrat senedi gibi sorumluluk taşınmazla sınırlı değil.

BU 3 ÇEŞİDİ İYİ BİLİN, ipotekte tedavül yeteneği yok, iratta ise sorumluluk taşınmazla sınırlı buna dikkat.

TAŞINMAZ REHNİNE HAKİM OLAN İLKELER (BU SAYFAYI YUTMANIZ GEREKECEK)

  1. BELİRLİLİK İLKESİ: Bu ilke Türk Medeni Kanunu’nun 851., 852. ve 854. maddelerinden çıkmaktadır. Buna göre; rehin hakkı ile teminat altına alınan alacak ve rehin konusu olan gayrimenkul, taraflarca açık seçik olarak belirlenmiş, tayin edilmiş olmalıdır. Burada belirlilik ilkesini ikiye ayırıp incelememiz uygundur. 1) Alacak hakkının belirli olması: İpotekle doğan taşınmaz rehni; fer’i, yani alacağa bağlı bir haktır. Mevcudiyeti ancak bir alacak hakkının var olmasına bağlıdır. Bu sebeple, rehnin geçerli olarak kurulabilmesi için teminatını oluşturduğu alacak hakkının belirli, muayyen bir alacak olması gerekmektedir. Örneğin rehin kurulurken 10.000 liralık kira alacağı veya tüketim ödüncü sözleşmesinden doğan 20.000 lira alacak şeklinde somutlaştırılması gerekmektedir. Alacağın ne olduğu ve miktarı belirli olarak gösterilmeden rehin hakkı tanınamaz. İleride doğacak borç için de bu şekilde rehin hakkı verilemez. 2) Rehin konusu taşınmazın belirli olması: Türk Medeni Kanunu 853. Madde uyarınca: “Rehin hakkı, ancak tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerine kurulabilir” ve 854. Madde uyarınca: “Rehin kurulurken, konusu olan taşınmazın belirtilmesi gerekir.”. Yani hangi taşınmaz olduğu gösterilmek durumunda kesinlikle.
  2. ALENİYET İLKESİ:Türk Medeni Kanununun 856. Maddesi uyarınca; taşınmaz rehninin kurulması tescil yoluyla olur. Yani rehin hakkının bir taşınmaz üzerinde tesis edilebilmesi için rehin sözleşmesi ile birlikte taşınmazın malikinin yazılı tescil talebinde bulunması gereklidir. Aynı şekilde kanunun 858. Maddesine göre taşınmaz rehninin sona ermesi de ancak terkin yoluyla olmaktadır. Yani rehin sözleşmesi yapılacak sonrasında tapuda rehin hakkının tescili yapılacak ve hak aleni hale getirilecektir. Bundan sonra tapu sicilinde yer alan hak için kimse ben bilmiyordum diyemeyeceği gibi, tapu sicilinde görünmeyen bir hak da, bu hakkı görmeden iyi niyetle taşınmazda hak elde eden 3. kişilere etkili olmaz.
  3. SABİT DERECELER İLKESİ: Sabit dereceler ilkesi Türk Medeni Kanununun 871. Maddesinden çıkmaktadır. Buna göre “MADDE 871.- Aynı taşınmaz üzerinde farklı sıralarda kurulmuş bulunan rehin haklarından birinin terkin edilmiş olması, sonraki sırada yer alan rehinli alacaklıya boşalan dereceye geçme hakkı vermez. Terkin edilen rehin hakkı yerine yeni bir rehin hakkı kurulabilir.” Yani eski roma ve Fransız hukukunda kabul edilen; üst derece boşalırsa alt derecedeki rehin üst dereceye ilerler kuralı bizde kabul edilmiyor. Bizde derece sabit kalıyor. Ancak kişiler arasında, taşınmaz rehni verilirken boş dereceye ilerleme sözleşmesi yapıldıysa bu mümkün. (BU İLKE ÇOK ÖNEMLİ BİR İLKE HABERİNİZ OLSUN!)

YABANCI PARA ÜZERİNDEN REHİN HAKKI KURULMASI: Medeni Kanun 851/2 uyarınca yurt içinde veya dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsü ile verilen kredileri teminat altına alabilmek için yabancı para üzerinden taşınmaz rehni kurulabilir. Burada taşınmaz rehninin derecesinde gösterilen TL cinsinden miktar o anki rayiçten yabancı paraya çevrilerek o derecenin yabancı para karşılığı bulunur. Ancak aynı derece içinde 2 farklı para biriminden rehin verilemez. Örneğin 100 bin TL ilk derecem var. 10 bin dolar için rehin verdim. Sonra 50 bin TL için oradan rehin veremem. Derecede 2 ayrı para birimi olamaz. Ayrıca unutmayın kredi kuruluşu varsa yabancı paradan veriliyor. Ali’den aldığın borca dolar olarak rehin verilmez.

TAŞINMAZ REHNİNDE TEMİNAT YÜKÜNÜN KAPSAMI: 1) Taşınmazın kendisi zaten teminat olarak gösterilmiştir. O taşınmazın lehine gösterilen irtifaklar da rehnin kapsamında. 2) Bütünleyici parça ve eklentiler de teminat yüküne dahildir. Eklentiler kapsam dışında olacaksa özel olarak sözleşmede belirtilmeli. 3) Kiralar: Taşınmaz malik tarafından kiraya verilmişse; kira bedeli, belli koşullarda teminatın içindedir. İcra takibinin başladığı veya borçlunun iflası ilan edildiği tarihten; taşınmazın paraya çevrilmesi tarihine kadar işleyen kiralar teminatın içindedir. 4) Sigorta tazminatı: Eğer rehinli taşınmaz zarar görür de bir sigorta tazminatı alınacak olursa; bu da yükün kapsamındadır ve bu sigorta tazminatı; rehin hakkı sahibinin rızası olmadan borçluya ödenemez. Ancak taşınmazın eski haline getirilmesinde kullanılacaksa; bu para malike (borçluya) ödenebilir. Bunun için de malikin teminat göstermesi gerekir.

TEMİNAT ALTINA ALINAN ALACAĞIN KAPSAMI: 1) Anapara, 2) Takip giderleri ve gecikmeden dolayı temerrüt faizi, 3) Sözleşme faizi: Asıl borcun normal sözleşme faizi varsa; icra takibi veya iflas ilanına kadar işlemiş son 3 yıllık faiz ve taşınmazın satışına kadar geçen sürenin faizi alacağın kapsamındadır. Yani mal satılınca adam sadece ana parayı almıyor bu diğer kalemleri de alabiliyor.

LEX COMMISSORIA YASAĞI: Roma hukukundan gelen bir kuralımızdır. Rehin hakkı sahibinin, borcun ödenmemesi durumunda rehinli mala malik olacağına ilişkin yapılan / yapılacak anlaşmalar geçersizdir. Rehin hakkı sahibi alacağına kavuşmak için her halükarda icra organları aracılığı ile taşınmazı açık artırma ile sattıracak. Satış bedeli içinden alacağını alacaktır.

TAŞINMAZIN TEK TARAFLI OLARAK REHİN YÜKÜNDEN KURTARILMASI

Normalde rehinle yüklü bir taşınmazın el değiştirmesi halinde; tapu sicilindeki rehin hakkı devam eder. Ancak medeni kanun, bu durumda taşınmazın yeni malikine, taşınmazı tek taraflı olarak rehinden kurtarma imkanı vermiştir. Hüküm İsviçre ve Almanya kanunları ile paraleldir. Türk medeni kanununun 885-886. maddelerinde düzenlenmiştir.

Şartları: TMK m. 885’ten çıkıyor: 1) Yeni malik, taşınmaz rehniyle teminat alınmış alacaktan dolayı şahsen sorumlu olmamalıdır. (Mesela müteselsil borçlu veya müteselsil kefil vb. Olmamalıdır. 2) Rehin hakkı, yeni malikin taşınmaz mülkiyetini kazandığı sırada mevcut olmalıdır. 3) Rehin hakları, söz konusu taşınmazın değerini aşmalıdır. Taşınmaz, bir karşılık verilerek edinilmişse bu karşılık miktarı; karşılıksız kazandırma varsa yeni malikin taşınmazına biçtiği değer; taşınmazın değeridir. 4) Rehnin paraya çevrilmesi henüz talep edilmemiş olmalıdır.

Yeni malik, ipotekten kurtarmak isteğini 6 ay önceden yazılı olarak rehinli alacaklılara bildirmelidir.

Rehinli alacaklıların açık artırma imkanı: TMK m. 886’dan çıkıyor: Yukarıdaki kural sebebiyle taşınmaz satılırken taşınmaz değeri düşük gösterilebilir. Bu tür kötü niyetli anlaşmalar rehinli alacaklıların hakkına zarar verir. Bu yüzden; ipotekten kurtarma ihbarına karşı alacaklılar; ihbarın tebliğinden başlayarak 1 ay içinde giderleri peşin ödemek suretiyle, ipotekli taşınmazın açık artırma yoluyla satılmasını isteyebilirler. OĞUZMAN; LEEMANN ve STEINAURERE göre; taşınmazın açık artırma ile satılmasını isteme hakkı; üst sıralardaki alacaklılara ait değildir. Keza onlar her türlü alacaklar paralarını; alt sıradaki, taşınmaza biçilen değerden ötürü zarar gören alacaklılar 1 ay içinde bu hakkı kullanabilecektir.

Buradaki açık artırmadan çıkan bedel; rehinden kurtarma bedeli olarak sayılır. Eğer rehinden kurtarma talebinde yazılı değer açık artırmadakinden fazlaysa; satış giderleri rehinli alacaklılara yüklenir; yok eğer açık artırmadan çıkan değer yüksek ise bu kez taşınmazın maliki satış masraflarına katlanacaktır.

İPOTEK

  1. GENEL OLARAK

TMK m. 881 uyarınca; MEVCUT OLAN veya HENÜZ DOĞMAMAKLA BİRLİKTE DOĞMASI KESİN veya OLASI OLAN herhangi bir alacak için ipotek kurulabilmektedir. Teminat altına alınacak borcun her zaman para alacağı olması gerekmez. Para dışındaki bir yapma veya verme edimi de ipotekle teminat altına alınabilir. Fakat edimin değerinin teminat miktarı olarak Türk Lirası cinsinden gösterilmesi gerekir.

Ana Para İpoteği: Mevcut alacakları teminat altına almak için kurulan ipotektir. Örneğin 5000 TL borcum var diye ipotek veriyorsam bu bir ana para ipoteğidir.

Üst Sınır İpoteği: ileride doğacak veya doğması muhtemel olan bir alacak için kurulan ipotek ise bir üst sınır ipoteğidir. Bunun için tapu kütüğünde ipoteğin hangi miktara kadar teminat teşkil edeceği gösterilecektir. Örneğin; bir sigorta sözleşmesinde sigortacı, o sözleşmeden doğabilecek borçları için bir taşınmazı teminat gösterebilir. İşte bu bir üst sınır ipoteği olur. O azami miktara kadar olan alacakların teminatı olarak ipotek verilmiştir.

NOT: Daha önceden yazılmış bulunan; taşınmaz rehnine hakim olan ilkeler sayfası çok önemlidir. Her satırı ipotek için de geçerlidir. O sayfanın yine yutulması gerekir.

  1. KANUNDAN DOĞAN İPOTEK HAKLARI

Aleniyet (Kamuya Açıklık) İlkesi gereğince ipoteğin kurulması için tapu siciline tescil gereklidir. Tescilin geçerli olması için de ural olarak geçerli bir kazanma sebebi (rehin sözleşmesi) ve taşınmaz malikinin yazılı tescil talebi de gereklidir.

Medeni kanunumuz, kurulmaları bu kurala istisna teşkil eden ipotek hakları öngörmüştür. Bunlardan bazıları kanun dolayısıyla sicil dışı; tescil olmaksızın doğmaktadır. Söz konusu ipoteklere TESCİLE TABİ OLMAYAN KANUNDAN DOĞAN İPOTEK HAKLARI denir. Bunlar istenirse tescil edilebilir ancak tescilleri zorunlu değildir. Hak her halükarda vardır.

Bir de yine kanundan doğan ancak kurulması için tescili gereken ipotek hakları vardır. Bunlar da TESCİLE TABİ KANUNİ İPOTEK HAKLARIDIR.

  1. TESCİLE TABİ OLMAYAN KANUNİ İPOTEK HAKLARI 3 tane vardır.
  • İpotekli taşınmazın değeri malikin kusuru ile azalma tehlikesindeyse; rehinli alacaklı hakimin izni ile, gecikmede sakınca varsa kendiliğinden, gerekli tedbirleri malik hesabına alabilir ve burada yaptığı masraflar hususunda öncelikli ve tescile tabi olmayan bir ipotek hakkı vardır.
  • Malikin kusuru olmadan taşınmazın değeri azalıyorsa yine tedbir alabilir. Bu tedbirler için yapılan masraflar için tescile tabi olmayan kanundan doğan ipotek hakkı vardır.
  • Alacaklının, taşınmazı korumak için ödediği, özellikle taşınmazın sigortalattırılması durumunda sigorta primleri için; esas rehinli alacağı ile aynı sırada tescile tabi olmayan bir ipotek hakkı vardır.
  1. TESCİLE TABİ KANUNİ İPOTEK HAKLARI
  • Taşınmazın mülkiyetini devreden satıcının; bedel alacağını teminat altına almak amacıyla bir ipotek hakkı tesis etmek yetkisi bulunmaktadır.
  • Üst hakkı sahibine inşaat için arazi malikinin bir bedel ödemesi kararlaştırılmış olup, söz konusu bedel arazi maliki tarafından ödenmediği veya güvence altına alınmadığı takdirde, üst hakkı sahibine veya rehinli alacaklılara, bedel alacağının teminatını teşkil etmek üzere terkin edilen üst hakkı yerine taşınmaz üzerinde aynı derece ve sırada tescile tabi bir kanuni ipotek hakkı tanınmıştır.
  • Yapı alacaklısı ipoteği (İnşaatçı İpoteği) AYRI BAŞLIK AÇACAĞIZ.

Tescile bağlı kanuni ipoteğin kurulması hak düşürücü süreye tabidir. Bu hak düşürücü süre 3 aydır. Satıcının süresi mülkiyetin devrinden, üst hakkını veren kişi için üst hakkının terkininden itibaren, inşaatçı ipoteğinde ise inşaat işlerinin bitim tarihinden itibaren bu 3 ay başlar.

Kanundaki şartlar gerçekleştiğinde, kanun hükmü gereğince hak sahibinin ipoteğin tescilini talep etme yetkisi vardır. Gidip tapu memuruna bir dilekçe ile başvurması mümkündür. Bu ipotek tesisi için karşı tarafın muvafakatı aranmaz. İNŞAATÇI İPOTEĞİ BU KONUDA ÖZEL HÜKÜMLER İÇERİYOR.

Ayrıca kanundan doğan tescile tabi ipotek haklarının herhangi bir önceliği yoktur. İpotek hakkının kuruluşu itibariyle sırası tayin olunur. ANCAK İNŞAATÇI İPOTEĞİ YİNE BURADA ÖZELDİR ŞİMDİ İNŞAATÇI İPOTEĞİNİ İNCELEYELİM ZATEN SINAVDA BANKO SORU!

  1. İNŞAATÇI İPOTEĞİ (YAPI ALACAKLISI İPOTEĞİ)

Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme verenler veya vermeden emek sarf edenler (işçilik); malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkârlar İNŞAAT ALACAKLILARIDIR.

Dikkat edilmesi gerekir ki; malikten alacaklı olanlar da; yükleniciden alacaklı olanlar da inşaat alacaklısıdır. Yani malik bir yüklenici ile anlaşıp inşaat yaptırsa; inşaatta yüklenicinin işçisi de inşaat alacaklısı sıfatını haizdir.

İnşaat alacaklısı; inşaattan doğan yani malzeme veyahut emeğin karşılığında doğan alacağını temşnat altına almak için özel bir ipotek hakkına sahiptir. Buna da YAPI ALACAKLISI İPOTEĞİ diyoruz veya İNŞAATÇI İPOTEĞİ diyoruz. Inşaat alacaklısına ipoteğin kurulmasını sağlayan hak, bir yenilik doğuran hak niteliğindedir. Bu hak tapu memuruna yapılacak tek taraflı beyanla kullanılır. Ancak bu ipoteğin kurulmasını isteyen beyan, taşınmaz el değiştirdikten sonar yapılamaz. Yani inşaat bitti 5 gün sonra bina başkasına satıldıysa artık inşaatçı ipoteği kurulamaz. Keza burada iyiniyetli olarak satın alan yeni malik korunur. Bu yüzden 895. Madde; inşaat alacaklısına, çalışmayı veya malzeme vermeyi yüklendikleri tarihten itibaren ipotek hakkının tescilini isteme yetkisi vermiştir.

İnşaatçı ipoteğini sırası önemlidir. Normalde ayni haklarda sıra; kuruluş tarihine göre belirlenir. Hakkın kuruluş tarihi hangi hakta önceyse o hak öncelikli olarak tatmin edilir. Ancak bir taşınmaza ilişkin birden fazla yapı alacaklısı ipoteği tesis edilmişse; bunlar aynı sırada yer alırlar. Çünkü kanun, yapı alacaklılar arasında bir sıralama – öncelik yaratmak istememiştir. Yoksa örneğin boruları döşeyen kişi, her zaman seramiği döşeyen kişiden daha önce alacağına kavuşurdu. Şimdi ise hepsi aynı sırada sayılmaktadır.

Tekrar edersek: Genel kuralımız sınırlı ayni haklar; kuruluş tarihine göre sıralanır. Birden fazla inşaatçı ipoteği varsa bunlar kendi aralarında eşit sıradadırlar.

İSTİSNA: Ancak; yapı alacaklılarının alacakları; taşınmazın satışı suretiyle tatmin edilemez de bedel eksik kalırsa; YAPI ALACAKLILARININ YAPIYA KATTIKLARI DEĞER ÜZERİNDE ÖNCELİKLİ HAKLARI BULUNUR.

Durumu bir örnekle açıklayalım: Taşınmazın değeri 400.000 TL ve dış cephesi yapılarak değeri 500.000 TL’ye çıkmış. Tadilat öncesi taşınmaz üzerinde 200.000 + 150.000 TL’lik 2 adet ipotek var. Dış cephenin yapımı sözleşmesinde ücret 120.000 tl kararlaştırılmış. İnşaatçı da süresi içerisinde bunu tescil edilmiş.

Sıraya bakarsak: 1. sıra 200.000 TL

2. sıra 150.000 TL

3. sıra 120.000 TL bizim inşaatçı ipoteğimiz.

Mala biçilen değer 500.000 TL ancak açık artırmada 400.000 TL’ye satılmış diyelim.

Normalde 3. Sıradaki ipoteğe 50.000 TL kalırdı. Ancak yapı alacaklısı 100.000 TL artış sağladığı için bu 100.000 TLyi öncelikli olarak alacak.

Sınavda bu kadar karışık gelmez bence ancak genel mantığın bu olduğunu göstermek istedim.

TAŞINIR REHNİ

  1. TAŞINIR REHNİ ÇEŞİTLERİ
  • Teslime bağlı taşınır rehni
  • Tescilli taşınır rehni
  • Hapis Hakkı (Bu da bir rehin türü)
  • Alacak ve haklar üzerinde rehin
  • Rehinli tahvil
  • Ödünç verme işiyle uğraşanlarla yapılan rehin

Biz bunlardan sadece birkaç tanesini işleyeceğiz.

  1. TAŞINIR REHNİNE HAKİM OLAN PRENSİPLER
  2. Alacağa Bağlılık Prensibi: Rehin hakkı fer’i bir haktır, asıl alacağa bağlıdır. Rehin hakkının doğumu ve kullanımı kısacası varlığı; asıl alacağın varlığına bağlıdır. Bunun istisnası şudur: Asıl alacak zamanaşımına uğrarsa; rehin hakkı sona ermez ve taşınırın paraya çervrilmesi talep edilebilir.
  3. Kamuya Açıklık Prensibi: Medeni kanunumuz, diğer ayni haklarda olduğu gibi taşınır rehninde de aleniyet prensibini kabul etmiştir. Teslime bağlı taşınır rehninde; üzerinde rehin hakkı kurulan taşınır, rehin hakkı sahibine bırakılır, bu yolla rehin hakkı zilyetlik vasıtasıyla üçüncü kişiler için görünür kılınır.

Bunun dışında hayvan rehninde kanun; teslim şartı aramamış fakat hayvanların üzerinde rehin hakkı kurmak için hayvan siciline rehin hakkının tescilini aramıştır.

Ayrıca sicili bulunan taşınırlar için de aleniyet tescil yoluyla sağlanır. Örneğin motorlu taşıtlar üzerinde rehin kurulacaksa, bunların resmi siciline tescil yeterlidir. Bu şekilde hak aleni olur.

  1. Güvenin Korunması Prensibi: Bir kimse, 3. bir kişiye ait olan bir malı getirip rehin vermiş ve alacaklı da bu rehni iyi niyetle kabul etmişse ne olacaktır? Burada ayrı ayrı ihtimallerle değerlendirelim.
  • Bir taşınırı, emin sıfatıyla zilyedinden (malikin iradesiyle malı teslim ettiği kişiye emin sıfatıyla zilyet diyoruz) iyi niyetle rehin alan kişinin kazanımı korunur. O anda kişi iyi niyetli ise rehin hakkını iktisap etmiş sayılır. Sonradan gerçeği öğrense de durum değişmez.
  • Sahibinin elinden rıza dışı çıkmış bir malı iyi niyetle rehin alan kimsenin kazanımı korunmaz.
  • TMK 990 uyarınca para ve hamiline yazılı senette iyi niyetle rehin alan kişinin kazanımı her halükarda korunur. Burada kişinin rızasıyla veya rıza dışı elden çıkması önemli değildir.
  1. Belirlilik Prensibi: Rehin alınan malın ve teminat altına alınacak alacağın belirli olması gerekir. Gelecekte doğacak bir borç için rehin veriliyorsa bunun da iyice ferdileştirilmesi gerekmektedir.
  2. Teminatın bölünmezliği prensibi: Rehin verilen mal, bütünleyici parçaları, eklentileri, doğal ve hukuki ürünleri (doğal ürün = meyve, hukuki ürün ise faiz-kira) teminata dahildir. Bunlar ayrı tutulamaz.
  3. Öncelik: Bir taşınır üzerinde birden fazla rehin hakkı kurulması mümkündür. Bu durumda hangi hakkın önce geleceği; rehin hakkının kuruluş tarihine göre belirlenir. Eğer ileride doğacak borç için rehin verildiyse; rehnin kuruluşu o tarih sayılır, borcun doğduğu tarih değil

ART REHİN: Birden fazla rehin varsa buna art rehin denir, 1.nin borç bitince mal 2.ye verilir

  1. TESLİME BAĞLI REHİN

TMK 939. madde uyarınca esas kural olarak bir taşınır üzerinde rehin hakkı ancak teslime bağlı rehin olarak kurulabilir. Esas olan rehin tipi budur, diğerleri istisnai niteliktedir. Reehin veren kişinin mutlaka şahsen borçlu olması gerekmez, başkasının borcu için de rehin vermek mümkündür.

Burada consensus + res, yani türkçesi tarafların anlaşması + malın dolaysız zilyetliğinin karşı tarafa geçirilmesi gerekmektedir. Yukarıda anlattığımız güven prensibi gereği; rehin vermeye yetkisi bulunmayan kişiden rehin alan kişinin rehin hakkının geçerliliği; 1) iradeyle – irade dışı malın elden çıkmasına ve 2) para veya kıymetli evrak olup olmamaya göre değişmektedir.

Teslime bağlı rehinde alacaklının hakları: 1) Rehinli alacaklı, muaccel olan borç ödenmediği takdirde rehin konusu olan taşınır malı paraya çevirterek elde edilen meblağdan alacağını tehsil etme yetkisine sahiptir. 2) Rehinli alacaklı burada zilyet olduğu için zilyetlikten doğan bütün davalardan ve zilyetliğin korunması hükümlerinden yararlanır. 3) Rehinli alacaklı, malın korunması için yaptığı masrafları ve bakım giderlerini talep etme hakkına sahiptir.

Teslime bağlı rehinde alacaklının borçları: 1) Rehinli alacaklı, rehin konusu malı saklamak ve korumakla yükümlüdür ve bunun için dürüstlük kuralları uyarınca gerekli olan tüm önlemleri almakla yükümlüdür. 2) Rehinli alacaklı, rehin konusu malı KULLANMA VE ÜRÜNLERİNDEN YARARLANMA YETKİSİNE SAHİP DEĞİLDİR. Doğal ürünler maldan ayrılınca malike iadesi gerekir. Bunun aksi taraflarca kararlaştırılabilir. Eğer kullanma ve yararlanma yetkisi verilmişse buna YARARLANMALI REHİN DENİR. 3) Rehinli alacaklı, rehin konusu mal üzerinde tasarruf edemez. 4) Rehin hakkının sona ermesi halinde, rehin konusu malı sahibine iade etmekle yükümlüdür.

  1. BİR SİCİLE TESCİLİ ZORUNLU TAŞINIR MALLARIN REHNİ

Kanun bazı malların ekonomik niteliğinden dolayı bunların rehninde bir kolaylık yaratmıştır. Bir sicile tescili zorunlu olan otomobil, uçak, tren gibi taşınırlar (bizim için önemli olanı otomobil); temel kurala göre teslime bağlı olarak rehin verilebileceği gibi; teslim edilmeden sadece siciline rehin hakkı tescil edilmek suretiyle de rehnedilebilir. Motorlu taşıtlar üzerinde rehin hakkı kurulurken motorlu taşıtların Trafik Siciline rehin hakkı tescil edilerek hak verilir. TMK 940/2’dir.

  1. HAPİS HAKKI (BANKO SINAV SORUSU OLACAK)

TMK 950 Alacaklı, borçluya ait olup onun rızasıyla zilyedi bulunduğu taşınırı veya kıymetli evrakı, borcun muaccel olması ve niteliği itibarıyla bu eşyanın alacak ile bağlantısı bulunması hâlinde, borç ödeninceye kadar hapsedebilir.

Zilyetlik ve alacak ticarî ilişkiden doğmuşsa, tacirler arasında bu bağlantı var sayılır.

ŞARTLARI:

  • Borçlunun rızası ile zilyetlik olmalıdır.
  • Alacaklının, borçludan muaccel bir alacağının olması gerekir.
  • Alacaklının zilyetliğindeki taşınır veya kıymetli evrak ile alacak arasında bağlantı olmalıdır: örneğin, sebepsiz zenginleşmede mal için yapılan zorunlu masrafı, malın maliki sana vermedikçe hapis hakkı var; ayakkabıyı tamire verdin, tamir parası burada bağlantıya sahip.
  • Hapis hakkı kullanılmasının yasaklanmamış olması gerekir.

HAPİS HAKKININ HÜKMÜ: Alacak verilmezse mal sattırılıp alacak içinden alınır.

Yorumlar

Yorumlar

You may also like...

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir