Yolsuz Tescillerin Düzeltilmesi

YOLSUZ TESCİLİ DÜZELTME YOLLARI

Medeni Kanunda, tescildeki yolsuzluğun meydana geliş biçimine göre değişik düzeltme yolları düzenlenmiştir.

1) Geçerli bir hukuki sebebin ya da tescil isteminin bulunmaması nedeniyle tescilin yolsuz olması durumunda
“Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur” (TMK 1024/2). Tescil, yapıldığı andan itibaren yolsuz bir tescil olabilir. Örneğin, ayni hakkın bir hukuki işleme dayanılarak tescille kazanıldığı durumlarda, hukuki sebebin kaynağı borçlandırıcı işlemde (satış, bağışlama vs. sözleşmesinde) ehliyetsizlik, şekil noksanı, irade bozukluğu, muvazaa gibi bir geçersizlik nedeni varsa, tasarruf işlemini meydana getiren tescil isteminde bir geçersizlik nedeni bulunmasa dahi, sebebe bağlılık ilkesi gereğince, borçlandırıcı işlemdeki geçersizlik tasarruf işlemini de geçersiz kıldığından, yapılan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil ayni hakkı kazandırmaz.
Ehliyetsizlik, tescil istemi sırasında da mevcut veya irade bozukluğu tescil istemine de sirayet etmiş ya da tescil istemi, hak üzerinde tasarrufa yetkisi bulunmayan kimse tarafından yapılmış ise, tescil artık sebebe bağlılık ilkesi dolayısıyla değil, tescil isteminin, yani tasarruf işleminin geçersiz olması dolayısıyla yolsuz bir tescil olur.
Yolsuz tescil, açıklayıcı tescilin yapıldığı sicil dışı kazanmalarda da söz konusu olabilir. Örneğin, bir kimse geçerse uymayan bir mirasçılık belgesi ibraz ederek adına tescil yaptırdığı takdirde, gerçek maliki göstermeyen bu tescil yolsuzdur.
Tescilin hukuki sebebini bir idari işlemin oluşturduğu durumlarda, söz konusu işlemin mahkeme kararıyla iptali veya bir başka idari kararla ortadan kaldırılması da o tescili yolsuzlaştırır.
Haciz, iflas ve rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takipte taşınmazlar açık artırmayla satılarak mülkiyet alıcıya ihale suretiyle geçirilir. İşte bu şekilde kazanılan bir taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edildikten sonra ihale feshedildiği (İİK m. 134) takdirde, mevcut tescil artık yolsuz hale gelir.
Tescilin yukarıda belirtilen nedenlerden dolayı yolsuz olması durumunda, kanunun öngördüğü düzeltme yolu TMK 1025/1’de ifadesini bulan mahkeme kararıyla düzeltmedir. Bununla beraber, tarafların aralarında anlaşarak da yolsuz tescilin düzeltilmesini sağlamaları mümkündür.
a. Mahkeme kararıyla düzeltme
TMK 1025/1’de, tapu kütüğüne yapılan yolsuz bir tescille ayni hakları ihlal edilmiş olan kimselere, kaydın düzeltilmesi için bir dava hakkı tanınmaktadır. Bu dava, yolsuz değişiklikler ve terkinler için de aynı şekilde uygulanır. Nitekim TMK 1025/1’de; “bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir” denilmektedir.
b. Sözleşmeyle düzeltme
Yolsuz tescil ayni hakkın gerçek sahibi ile lehine yolsuz tescil yapılmış olan kişi arasında yapılacak bir sözleşmeyle de düzeltilebilir. Örneğin A, taşınmazının mülkiyetini B’ye devretmiş, fakat da sonra temlikin hukuki sebebini oluşturan sözleşmeyi hata nedeniyle iptal etmişse, A ile B aralarında anlaşarak B lehine yapılmış olan tescilin düzeltilmesini sağlayabilirler. Fakat bu konuda, gerçek malik ile sicilde malik görünen kişi arasında resmi şekle tabi bir anlaşmanın aranıp aranmayacağı tartışmalıdır. Yolsuz tescili düzeltme, mülkiyete ilişkin kaydın düzeltilmesi gibi yeni bir tescile bağlı ise, bu takdirde hakim görüş resmi şekilde yapılmış bir sözleşmenin gerekli olduğu yolundadır. Bundan başka, bir de sicilde yolsuz tescille hak sahibi görünen kişinin düzeltme isteminde bulunması gerekir.
Eğer yolsuz tescil sadece terkinle düzelecekse (yolsuz kaydedilen bir sınırlı ayni hakkın terkini gibi), bu taktirde bir sözleşmeye gerek yoktur. Sicilde bu hakkın sahibi görünen kimsenin tek taraflı istemi yeterlidir.

2) Tapu memurunun hatası yüzünden tescilin yolsuz olması durumunda
Geçerli bir hukuki sebebe ve tescil istemine dayanmasına rağmen, tapu memurunun hatası yüzünden, belgelere aykırı olarak yanlış bir tescil yapıldığı durumlarda da yolsuz bir tescil söz konusu olur. Ancak bu yolsuz tescilin düzeltilmesi TMK 1025/1’e değil, TMK 1027’ye tabiidir. TMK 1027/1’e göre, bütün ilgililerin yazılı rızaları olmadıkça, tapu memuru, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir. Bununla beraber, TMK 1027/3’de basit yazı yanlışlıklarının, tüzükte belirlenen usule göre, re’sen düzeltilebileceği hükme bağlanmıştır. TST 74/1 gereğince kütükte, (yevmiye defterinde ve yardımcı sicillerde) yapılan basit yazım hataları örneğin, malikin adı Kemal yerine Cemal yazılmışsa, bu hata tapu müdürü tarafından re’sen düzeltilir ve düzeltme nedeni de düzeltmele sicilinde açıklanır.
Buna karşılık, yanlışlık hukuki durumu etkileyecek, hakkın varlığını veya içeriğini değiştirecek nitelikte ise, böyle bir yanlışlığın düzeltilebilmesi için ilgililerin yazılı rızalarının alınması (TMK 1027/1, TST 74/4) ve her halde yevmiye defterine kaydedilmesi gerekir. Örneğin, tapu memuru, geçerli bir satış sözleşmesine ve tescil istemine rağmen, gerçekte satılan 6 numaralı bağımsız bölümün değil de, yine aynı apartmandaki 7 numaralı bağımsız bölümün mülkiyetini alıcı adına tescil etmiş veya taraflar intifa hakkının kurulması üzerinde anlaşmış ve malik bu yolda tescil isteminde bulunmuş ise, söz konusu yolsuz tesciller ilgililerin yazılı rızaları olmaksızın düzeltilemez. TST 74/5’de, yapılacak düzeltmenin, yanlışlıktan sonra hak sahibi olmuş kişilerin haklarını etkileyici nitelikte olması halinde, bu kişilerin de yazılı olurlarının aranacağı hükme bağlanmıştır. Gerçekte, yanlışlıktan sonra hak kazanmış olanların bu durumda zaten TST 74/4’de sözü edilen “ilgililer”den sayılmaları gerekir. Bununla beraber, Tapu Sicili Tüzüğünde bu hükme yer verilmesi yine de yerinde olmuştur. Çünkü TMK 1027’de, TMK 1025/22nin aksine, belgelere aykırı olarak yapılmış olan yolsuz tescile dayanarak iyiniyetli üçüncü kişilerin kazandıkları ayni hakların saklı tutulacağına ilişkin bir hüküm yoksa da, arada ayni hak kazanmış olan iyiniyetli üçüncü kişilerin rızaları olmadıkça sicilin TMK 1027’ye göre düzeltilmesi yine de mümkün değildir. İşte TST 74/5 hükmüyle bu duruma açıklık getirilmiştir.
İlgililer düzeltmeye razı olmazlarsa, TMK 1027/1’e göre tapu sicilindeki yanlışlık ancak mahkeme kararıyla düzeltilebilir. TST 74/4’e göre de, ilgililerin yazılı olur vermedikleri hususu beyanlar sütununda belirtilerek 26/09/2011 tarih ve 659 sayılı Kanun Hükmünde Kararname hükümlerine göre işlem yapılır. TST 74/4’de sözü geçen KHK, 659 sayılı “Genel Bütçe Kapsamındaki Kamu İdareleri ve Özel Bütçeli İdarelerde Hukuk Hizmetlerinin Yürütülmesine İlişkin Kanun Hükmünde Kararname”dir. Ancak, TST 74/4 açık bir hüküm değildir. Burada 659 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin hangi hükmüne dayanılarak ne yapılması gerektiği, tapu sicili devletin sorumluluğu altında tutulduğuna göre, bu konuda hazinenin mi yoksa ilgili bakanlığın mı yetkili olacağı belirtilmemektedir.
Aslında ilgililer düzeltmeye razı olmadıkları takdirde, tapu müdürlüğü, görevi gereği TMK 1027/1’e dayanan düzeltme davasının açılmasını sağlamalıdır .Yargıtay, ilgili Bakanlığın veya tapu müdürlüklerinin bu davayı açabileceği görüşündedir.
İlgili tapu müdürlüğü dava dilekçesinde, düzeltmeye razı olanlar da dahil bütün ilgilileri belirtir. Hakim ilgilileri dinleyerek sicilin bu yoldan düzeltilip düzeltilmeyeceğine karar verir. Düzeltme davasında hakim bir hak uyuşmazlığı çözmez; ilgililerin TMK 1025/1’e dayanarak sicilin düzeltilmesi davası açma hakları saklıdır.
TMK ve TST’de öngörülmemiş olmasına rağmen, tapu müdürlüğünün harekete geçmesi karşısında düzeltme için ilgililerin TMK 1027’ye dayanarak dava açmaları da mümkün görülmekte; bu durumda davanın (varsa, yanlışlık dolayısıyla hak durumu lehine olarak etkilenen kişi veya kişilerle birlikte) ilgili idareye (tapu müdürlüğüne) karşı açılması gerektiği savunulmaktadır. Bize göre, belgelere aykırı olarak yapılmış yanlışlıkların düzeltilmesi amacıyla tapu müdürlüğünü hareket geçirmek için, ilgililerin öncelikle TST 26/4’de belirtildiği üzere şikayet yollarını tüketmeleri gerekir. Hak uyuşmazlığı söz konusu olduğu hallerde ilgili tarafından açılan dava ise, niteliği itibarıyla artık TMK 1025/1’e dayanan sicilin düzeltilmesi davasıdır.
TST 75, kadastro çalışmaları sırasında meydana gelen malik ve diğer hak sahiplerinin adı, soyadı ve baba adına ilişkin yazım hatalarının ilgilinin başvurusu üzerinde müdürlükçe düzeltilebilmesine ilişkin özel bir imkan öngörmektedir.
TST 76/1’e göre, yanlış yazım okunacak şekilde kırmızı mürekkepli kalemle çizilir ve ilk boş satıra doğrusu yazılır. TST 76/2’de de, kazıntı, silinti, satır aralarına veya sayfa kenarına çıkıntı veya kayda ek yapılmak suretiyle düzeltme yapılamayacağı ifade edilmiştir. Ayrıca, yevmiye defterine kaydedilerek yapılan düzeltmelerde tarih ve yevmiye numarası, düzeltmeler siciline kaydedilerek yapılan düzeltmelerde ise, bu sicilin numarası düzeltilen işlem üzerine yazılacaktır (TST 76/3).
TST 74/3’e göre de, “ana veya yardımcı siciller üzerinde yapılmış hata veya eksikliklerin, ilgililerce sunulan veya başka idarelerce düzenlenen belgelerden kaynaklanması halinde, ilgililerin gerçek durumu kanıtlayıcı belgelere dayalı başvuruları üzerine, istem yevmiye defterine kaydedilerek gerekli düzeltme yapılır.”
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün, 23.06.2015 tarihli ve 1766/4 sayılı Genelgesinden bir kısım kayıtların TAKBİS üzerinden elektronik ortama aktarılırken hata yapılması sonucunda, tapu kütüğü, kat mülkiyeti kütüğü, yevmiye defteri ve aziller sicilindeki kayıtlar ile TAKBİS üzerinden tutulan kayıtların birbirini tutmaması durumuyla karşılaşıldığı anlaşılmaktadır. Nitekim, söz konusu Genelge bu hataların giderilmesi amacıyla “TAKBİS veri düzenleme” başlığı altında elektronik ortamda tutulmuş olan yolsuz kayıtların sicildeki kayıtlara uygun olarak re’sen düzeltilmesi usulünü düzenlemektedir.

3) Hakta meydana gelen sicil dışı değişiklik sonucu tescilin yolsuzlaşması durumunda
Ayni hakkın sicil dışı yoldan bir başkasına geçmesi durumunda, yeni hak sahibi, tek taraflı tescil istemiyle değişikliği sicile aksettirebilir (TMK 716/2).
Eğer tescil şeklen dahi bir değer taşımıyorsa, TMK 1026 uygulanarak hak terkin edilir; böylelikle de sicil düzeltilmiş olur.
Hak kütük dışında sona ermiş olmakla beraber, kütükteki tescil şekli bir değer taşıyor ve sona eren ayni hakkın sahibi TMK 833’de öngörüldüğü üzere terkine rıza göstermiyorsa, malik terkini sağlayabilmek için tapu sicilinin düzeltilmesi davası açmak zorundadır.